Como Funciona: Fiança em Contratos de Aluguel

O contrato de locação, seja residencial ou comercial, exige a estipulação de garantias para resguardar o locador em caso de inadimplemento do locatário. Dentre as modalidades de garantia previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), a fiança é uma das mais utilizadas e, consequentemente, uma das que mais gera dúvidas e litígios.

A fiança é um contrato acessório ao de locação, no qual uma terceira pessoa (fiador) se obriga perante o locador a garantir o cumprimento das obrigações assumidas pelo locatário, caso este não as cumpra. A sua importância reside na segurança que proporciona ao locador, que tem a certeza de que, caso o inquilino não pague o aluguel e encargos, haverá um terceiro responsável por quitar a dívida.

A Fiança na Legislação Brasileira

A fiança é regulada pelo Código Civil Brasileiro (CC) em seus artigos 818 a 839. O artigo 818 define a fiança como o contrato pelo qual "uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra". A fiança é, portanto, uma garantia pessoal, em que o fiador responde com o seu patrimônio pelo cumprimento da obrigação do locatário.

A Lei do Inquilinato, por sua vez, estabelece regras específicas para a fiança em contratos de locação. O artigo 37 da lei prevê que o locador pode exigir do locatário a prestação de garantia, que pode ser fiança, caução, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A escolha da modalidade de garantia é livre, mas a lei exige que seja estipulada expressamente no contrato.

A Responsabilidade do Fiador

A responsabilidade do fiador é subsidiária, ou seja, o locador só pode cobrar do fiador caso o locatário não pague a dívida. O fiador tem o chamado "benefício de ordem", que lhe permite exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor (art. 827 do CC). No entanto, a maioria dos contratos de locação inclui cláusula de renúncia ao benefício de ordem, o que torna o fiador solidariamente responsável pela dívida, podendo ser cobrado diretamente pelo locador, sem necessidade de prévia execução dos bens do locatário.

A responsabilidade do fiador se estende a todas as obrigações do locatário, incluindo aluguel, encargos, multas e juros, até a efetiva entrega das chaves, salvo se houver estipulação em contrário no contrato. A Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacifica o entendimento de que a fiança prestada em contrato de locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogado o contrato por prazo indeterminado.

Exoneração da Fiança

A fiança é um contrato que se presume temporário, mas que, na prática, muitas vezes se prolonga por tempo indeterminado, devido à prorrogação automática do contrato de locação. O fiador pode se exonerar da fiança, mas a lei impõe regras específicas para isso.

O artigo 835 do CC estabelece que o fiador pode se exonerar da fiança prestada por tempo indeterminado, mediante notificação ao credor. A exoneração, no entanto, não é imediata. O fiador continua responsável pelos efeitos da fiança durante sessenta dias após a notificação.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) também prevê regras para a exoneração da fiança em contratos de locação. O artigo 39 da lei estabelece que "salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado". No entanto, o artigo 40, inciso X, da mesma lei prevê que o fiador pode se exonerar da fiança em caso de prorrogação da locação por prazo indeterminado, desde que notifique o locador com antecedência mínima de cento e vinte dias.

É importante destacar que a exoneração da fiança não exime o fiador das obrigações já vencidas até a data da notificação. Além disso, se o contrato de locação prever a prorrogação automática da fiança, o fiador só poderá se exonerar se notificar o locador com antecedência mínima de 120 dias, conforme previsto no artigo 40, inciso X, da Lei do Inquilinato.

A Fiança e a Jurisprudência

A jurisprudência sobre fiança em contratos de locação é vasta e complexa, refletindo as inúmeras controvérsias que surgem na prática. O STJ tem se posicionado reiteradamente sobre o tema, fixando entendimentos importantes para a interpretação e aplicação das normas legais.

Uma das questões mais debatidas nos tribunais é a validade da cláusula de renúncia ao benefício de ordem. O STJ tem entendido que a cláusula é válida, desde que seja expressa e clara no contrato. No entanto, o tribunal também tem ressalvado que a renúncia não afasta o direito do fiador de exigir que sejam primeiro executados os bens do devedor, caso comprove que o locatário possui bens suficientes para garantir a dívida.

Outro tema recorrente na jurisprudência é a responsabilidade do fiador em caso de alteração do contrato de locação sem a sua anuência. O STJ editou a Súmula 214, que estabelece que "o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu". Essa súmula garante a segurança do fiador, que não pode ser responsabilizado por obrigações que não assumiu.

A jurisprudência também tem se debruçado sobre a questão da impenhorabilidade do bem de família do fiador. O artigo 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/90 prevê que a impenhorabilidade do bem de família não é oponível em processo movido por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. O Supremo Tribunal Federal (STF) já se pronunciou sobre a constitucionalidade dessa norma, decidindo que a impenhorabilidade do bem de família do fiador não se aplica à fiança locatícia (RE 612.360/SP).

Dicas Práticas para Advogados

A atuação do advogado em casos envolvendo fiança em contratos de locação exige conhecimento aprofundado da legislação, da jurisprudência e da prática contratual. A seguir, algumas dicas práticas para advogados que atuam na área:

• Análise cuidadosa do contrato: Ao analisar um contrato de locação, o advogado deve verificar se a cláusula de fiança é clara e expressa, se há renúncia ao benefício de ordem e se há previsão de prorrogação automática da fiança.
• Comunicação com o fiador: É importante que o advogado mantenha contato com o fiador, informando-o sobre as suas responsabilidades e os riscos envolvidos na fiança.
• Notificação de exoneração: Caso o fiador deseje se exonerar da fiança, o advogado deve redigir a notificação de exoneração de forma clara e objetiva, observando os prazos previstos na lei.
• Ação de exoneração: Se o locador se recusar a aceitar a exoneração da fiança, o advogado deve analisar a viabilidade de ajuizar ação de exoneração de fiança.
• Defesa do fiador em execução: Caso o fiador seja executado pelo locador, o advogado deve analisar as possibilidades de defesa, como a alegação de benefício de ordem, a falta de anuência em aditamento contratual ou a impenhorabilidade do bem de família (se for o caso).

Conclusão

A fiança é uma garantia importante nos contratos de locação, proporcionando segurança ao locador e facilitando o acesso à moradia e ao comércio para o locatário. No entanto, a fiança também envolve riscos e responsabilidades para o fiador, que deve estar ciente das suas obrigações e dos seus direitos. A atuação de um advogado especialista na área é fundamental para garantir a segurança jurídica das partes envolvidas e evitar litígios desnecessários. A legislação e a jurisprudência sobre o tema são complexas e exigem constante atualização por parte dos profissionais do direito.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.