Contrato: Contrato de Locação

A locação de imóveis é um dos contratos mais comuns na prática jurídica brasileira, e sua importância transborda as fronteiras do Direito Civil, impactando diretamente o cotidiano de milhões de cidadãos. Regulamentado principalmente pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), o contrato de locação estabelece as regras para a cessão temporária do uso e gozo de um bem imóvel, mediante o pagamento de um aluguel.

Neste artigo, exploraremos os principais aspectos do contrato de locação, desde sua natureza jurídica até as inovações trazidas pela legislação mais recente, com foco em dicas práticas para advogados que militam na área.

Natureza Jurídica e Elementos Essenciais

O contrato de locação é um negócio jurídico bilateral, oneroso, comutativo e de trato sucessivo. Isso significa que ele envolve duas partes (locador e locatário), que se obrigam mutuamente a prestações equivalentes (cessão do uso do imóvel e pagamento do aluguel), as quais se prolongam no tempo.

Os elementos essenciais do contrato de locação são:

1. Partes: O locador (proprietário ou possuidor do imóvel) e o locatário (aquele que recebe o imóvel para uso).
2. Objeto: O imóvel locado, que deve ser determinado ou determinável.
3. Preço: O aluguel, que deve ser fixado em moeda nacional.
4. Prazo: A duração da locação, que pode ser determinada ou indeterminada.
5. Forma: O contrato pode ser verbal ou escrito, mas a forma escrita é recomendável para maior segurança jurídica.

Legislação Aplicável

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) é o principal diploma legal que regula as locações de imóveis urbanos no Brasil. No entanto, é importante ressaltar que a locação de imóveis rurais é regida pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) e que a locação de espaços em shopping centers possui regras específicas.

A Lei nº 12.112/2009 trouxe importantes alterações à Lei do Inquilinato, como a possibilidade de despejo liminar em casos de inadimplemento do aluguel, desde que o contrato esteja desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 da Lei nº 8.245/1991.

A Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil) também trouxe inovações relevantes para as ações locatícias, como a possibilidade de cumulação do pedido de despejo com a cobrança de aluguéis e encargos.

Deveres do Locador

Os principais deveres do locador estão previstos no art. 22 da Lei do Inquilinato, e incluem:

• Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.
• Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado.
• Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel.
• Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.
• Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias pagas, vedada a quitação genérica.
• Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador.
• Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

Deveres do Locatário

Os principais deveres do locatário estão previstos no art. 23 da Lei do Inquilinato, e incluem:

• Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado.
• Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina.
• Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
• Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros.
• Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.
• Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador.
• Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública.
• Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto.
• Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros.
• Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos.
• Pagar o prêmio do seguro de fiança.

Garantias Locatícias

A Lei do Inquilinato prevê quatro tipos de garantias locatícias (art. 37):

1. Caução: Pode ser em dinheiro (limitada a três meses de aluguel), em bens móveis ou imóveis, ou em títulos e ações.
2. Fiança: O fiador assume a obrigação de cumprir as obrigações do locatário caso este não o faça.
3. Seguro de fiança locatícia: O locatário contrata uma apólice de seguro que garante o pagamento dos aluguéis e encargos em caso de inadimplemento.
4. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: O locatário cede quotas de um fundo de investimento ao locador como garantia.

É importante ressaltar que a Lei do Inquilinato proíbe a exigência de mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação (art. 37, parágrafo único).

Rescisão do Contrato e Despejo

A rescisão do contrato de locação pode ocorrer por diversas razões, como:

• Acordo entre as partes.
• Término do prazo da locação.
• Inadimplemento do aluguel ou dos encargos.
• Infração contratual ou legal.
• Necessidade de retomada do imóvel pelo locador para uso próprio ou de familiares.
• Necessidade de realização de reparações urgentes no imóvel.

Em caso de inadimplemento, o locador pode ajuizar ação de despejo, que é o meio legal para retomar a posse do imóvel. A Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de despejo liminar em casos específicos, como quando o contrato não possui garantia ou quando a garantia foi extinta.

Jurisprudência Relevante

A jurisprudência dos tribunais brasileiros tem se debruçado sobre diversas questões relacionadas aos contratos de locação. Destacamos algumas decisões relevantes:

• Súmula 214 do STJ: "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu." Esta súmula estabelece que a responsabilidade do fiador não se estende a alterações no contrato de locação (como aumento do aluguel ou prorrogação do prazo) com as quais ele não tenha concordado expressamente.
• Súmula 332 do STJ: "A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia." Esta súmula determina que a fiança prestada por pessoa casada sem a outorga uxória (ou marital) é totalmente ineficaz, não produzindo efeitos nem mesmo em relação à meação do cônjuge que prestou a fiança.
• Tema 1.091 do STJ: "É válida a penhora do bem de família de fiador apontado em contrato de locação comercial, ante a ausência de ressalva no art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990, que excepciona a regra de impenhorabilidade do bem de família para garantir obrigações decorrentes de fiança concedida em contrato de locação, seja residencial ou comercial." Esta tese fixada pelo STJ consolida o entendimento de que o bem de família do fiador pode ser penhorado mesmo em contratos de locação comercial.

Dicas Práticas para Advogados

• Elaboração cuidadosa do contrato: Um contrato bem redigido é a melhor forma de prevenir conflitos. Certifique-se de incluir cláusulas claras e precisas sobre o objeto da locação, o valor do aluguel, o índice de reajuste, as obrigações das partes, as garantias e as penalidades em caso de descumprimento.
• Vistoria prévia e final: A realização de vistorias detalhadas no início e no final da locação, com o registro fotográfico do estado do imóvel, é fundamental para evitar discussões sobre eventuais danos.
• Atenção às garantias: Oriente seu cliente sobre as diferentes modalidades de garantias locatícias e escolha a mais adequada para o caso concreto. Verifique a idoneidade financeira do fiador e a validade da garantia oferecida.
• Notificação prévia: Antes de ajuizar uma ação de despejo por inadimplemento, é recomendável enviar uma notificação extrajudicial ao locatário, concedendo-lhe um prazo para purgar a mora.
• Atualização constante: A legislação e a jurisprudência sobre locações estão em constante evolução. Mantenha-se atualizado para oferecer a melhor assessoria jurídica aos seus clientes.

Conclusão

O contrato de locação é um instrumento jurídico complexo que exige conhecimento técnico e atenção aos detalhes. A compreensão da legislação aplicável, da jurisprudência dominante e das melhores práticas na elaboração e gestão dos contratos é essencial para a atuação do advogado na área de Direito Imobiliário. Ao dominar esses aspectos, o profissional estará apto a defender os interesses de seus clientes com segurança e eficácia.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.