Contrato de Locação: Aspectos Polêmicos

A Complexidade do Contrato de Locação: Desvendando Aspectos Polêmicos

O contrato de locação, instrumento jurídico basilar nas relações interpessoais e comerciais, apresenta nuances que frequentemente ensejam debates acalorados no âmbito do Direito Contratual. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), com suas alterações, especialmente as promovidas pela Lei nº 12.112/2009 e, mais recentemente, pelas inovações legislativas de 2026, estabelece o arcabouço normativo que norteia essa relação. No entanto, a aplicação prática da lei revela zonas cinzentas e interpretações divergentes, exigindo dos operadores do direito um olhar atento e atualizado.

Este artigo se propõe a analisar alguns dos aspectos mais polêmicos do contrato de locação, explorando a jurisprudência, a doutrina e as recentes alterações legislativas, com o fito de fornecer subsídios valiosos para advogados que militam nessa área.

A Questão da Fiança e a Exoneração do Fiador

A fiança, modalidade de garantia locatícia amplamente utilizada, suscita debates recorrentes, mormente no que tange à exoneração do fiador. A Lei do Inquilinato, em seu art. 39, estipula que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. Contudo, o art. 40 da mesma lei, com a redação dada pela Lei nº 12.112/2009, estabelece as hipóteses em que o locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da garantia.

A controvérsia reside na interpretação da cláusula de renúncia ao benefício de ordem (art. 828, I, do Código Civil) e na possibilidade de exoneração do fiador após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), através da Súmula nº 214, firmou entendimento de que o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.

No entanto, a jurisprudência tem evoluído, e a 3ª Turma do STJ, no julgamento do, consolidou o entendimento de que a cláusula contratual que prevê a responsabilidade do fiador até a entrega das chaves é válida, mesmo após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado. Tal entendimento impõe ao fiador que deseje se eximir da obrigação a necessidade de notificar o locador (art. 835 do Código Civil), permanecendo responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação.

A Desocupação do Imóvel e a Ação de Despejo

A ação de despejo, remédio jurídico cabível para a retomada do imóvel, apresenta nuances que merecem atenção, especialmente no que tange às hipóteses de despejo liminar (art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato). A Lei nº 12.112/2009 ampliou o rol de situações que autorizam a concessão da liminar, incluindo, por exemplo, o término do prazo da locação para temporada (inciso III).

Outro ponto polêmico refere-se à possibilidade de cumulação do pedido de despejo por falta de pagamento com a cobrança de aluguéis e encargos (art. 62 da Lei do Inquilinato). A jurisprudência, de forma uníssona, admite a cumulação, otimizando a prestação jurisdicional. No entanto, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) tem se debruçado sobre a questão da exigibilidade da multa compensatória cumulada com a multa moratória na ação de despejo por falta de pagamento. O entendimento predominante é no sentido de que a cobrança cumulativa é indevida, pois ambas as multas decorrem do mesmo fato gerador: o inadimplemento.

A Revisão do Valor do Aluguel e o Art. 19 da Lei do Inquilinato

A ação revisional de aluguel (art. 19 da Lei do Inquilinato), instrumento destinado a adequar o valor do aluguel ao preço de mercado, seja para majorá-lo ou reduzi-lo, exige o decurso do prazo de três anos de vigência do contrato ou do último acordo. A complexidade reside na comprovação do valor de mercado, que demanda perícia técnica especializada.

A jurisprudência do STJ tem enfatizado a necessidade de laudo pericial idôneo para fundamentar a decisão judicial. Ademais, o STJ pacificou o entendimento de que o novo aluguel fixado na ação revisional retroage à data da citação, devendo as diferenças ser pagas, atualizadas, a partir do trânsito em julgado da decisão (art. 69 da Lei do Inquilinato).

A Inovação Legislativa de 2026: Novas Perspectivas

As recentes alterações legislativas de 2026 trouxeram novas perspectivas para o contrato de locação, especialmente no que tange à digitalização dos processos e à simplificação das garantias. A possibilidade de assinatura eletrônica do contrato, com validade jurídica equivalente à assinatura física (Lei nº 14.063/2020), já era uma realidade, mas a nova legislação consolidou a utilização de plataformas digitais para a gestão do contrato, incluindo a comunicação entre as partes e o envio de boletos.

Além disso, a legislação de 2026 impulsionou o uso do seguro fiança locatícia, simplificando os procedimentos para sua contratação e acionamento. Essa modalidade de garantia, que se mostra vantajosa tanto para o locador (pela celeridade na retomada do imóvel e recebimento dos valores inadimplidos) quanto para o locatário (por dispensar a figura do fiador), tende a se consolidar como a principal alternativa nas locações urbanas.

Dicas Práticas para Advogados

Para atuar com excelência na área do Direito Contratual, mormente em litígios envolvendo contratos de locação, o advogado deve atentar-se para as seguintes dicas práticas:

1. Redação Contratual Clara e Precisa: A elaboração do contrato de locação exige cuidado ímpar na redação das cláusulas, evitando ambiguidades e omissões. A definição clara das obrigações das partes, das garantias, dos encargos e das hipóteses de rescisão é fundamental para prevenir litígios.

2. Atenção à Notificação Premonitória: A notificação premonitória, exigida em diversas situações pela Lei do Inquilinato (ex: denúncia vazia, exoneração de fiança), deve ser redigida de forma clara e inequívoca, comprovando-se o seu efetivo recebimento pela parte contrária.

3. Análise Criteriosa das Garantias: A escolha e a análise da garantia locatícia são cruciais. Ao atuar pelo locador, verifique a idoneidade do fiador e a regularidade do imóvel oferecido em garantia. Ao atuar pelo locatário, oriente sobre as alternativas disponíveis, como o seguro fiança e o título de capitalização.

4. Atualização Constante: O Direito Contratual e, em especial, a legislação que rege as locações urbanas, são dinâmicos. Acompanhar a evolução jurisprudencial e as alterações legislativas é essencial para oferecer um serviço jurídico de excelência.

Conclusão

O contrato de locação, com sua intrincada teia de direitos e obrigações, exige do operador do direito um profundo conhecimento da legislação, da doutrina e, sobretudo, da jurisprudência. A análise dos aspectos polêmicos, como a fiança, a ação de despejo e a ação revisional, aliada à compreensão das inovações legislativas de 2026, capacita o advogado a atuar de forma estratégica e eficaz na defesa dos interesses de seus clientes, contribuindo para a segurança jurídica e a pacificação das relações locatícias.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.