Dicas Essenciais: Ação Renovatória de Locação

A Ação Renovatória de Locação é um instrumento jurídico fundamental para a proteção do fundo de comércio e a continuidade das atividades empresariais. Ela permite ao locatário exigir a renovação do contrato de locação não residencial, desde que cumpridos determinados requisitos legais. Este artigo, destinado a advogados que atuam na área cível, abordará as principais dicas e estratégias para o ajuizamento e acompanhamento dessa ação, com foco na legislação atualizada (até 2026) e jurisprudência pertinente.

Requisitos Essenciais para a Ação Renovatória

A base legal da Ação Renovatória encontra-se na Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), especificamente nos artigos 51 a 75. Para que o locatário tenha direito à renovação, é imprescindível que os seguintes requisitos cumulativos sejam preenchidos:

1. Contrato por escrito e com prazo determinado: O contrato de locação deve ser escrito e estipular um prazo certo para o seu término. Contratos verbais ou com prazo indeterminado não ensejam o direito à renovação compulsória.
2. Prazo mínimo de cinco anos: O prazo do contrato a renovar, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, deve ser de no mínimo cinco anos. A jurisprudência admite a "acessio temporis", ou seja, a soma de prazos de contratos sucessivos, desde que ininterruptos e com as mesmas partes.
3. Exploração da mesma atividade por pelo menos três anos: O locatário deve comprovar a exploração do mesmo ramo de comércio ou indústria, de forma ininterrupta e pelo prazo mínimo de três anos, na data da propositura da ação. Este requisito visa proteger o fundo de comércio consolidado.
4. Cumprimento rigoroso do contrato: O locatário deve estar em dia com todas as obrigações contratuais, especialmente o pagamento dos aluguéis e encargos. O descumprimento, mesmo que parcial, pode ensejar a improcedência da ação.

A Questão da "Acessio Temporis"

A soma de prazos ("acessio temporis") é um ponto crucial na Ação Renovatória. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento de que a soma de prazos de contratos sucessivos é válida para atingir o requisito de cinco anos, desde que não haja interrupção entre eles. A Súmula 482 do Supremo Tribunal Federal (STF) corrobora esse entendimento, afirmando que "o locatário que não for sucessor do locador na exploração do comércio, tem direito à renovação do contrato, se preencher os requisitos legais".

Dicas Práticas para Advogados

O sucesso na Ação Renovatória exige atenção aos detalhes e uma estratégia processual bem definida. A seguir, algumas dicas práticas para advogados.

1. Prazo Decadencial

O prazo para ajuizamento da Ação Renovatória é decadencial e estrito. A ação deve ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data do término do contrato em vigor (artigo 51, § 5º, da Lei do Inquilinato). A perda desse prazo acarreta a decadência do direito à renovação compulsória.

Dica: Utilize um sistema de gestão de prazos eficiente para não perder a janela de ajuizamento. A notificação extrajudicial prévia ao locador, propondo a renovação amigável, é recomendável, mas não interrompe o prazo decadencial.

2. Petição Inicial Completa

A petição inicial deve ser instruída com todos os documentos que comprovem o preenchimento dos requisitos legais. Além do contrato de locação e dos comprovantes de pagamento, é fundamental apresentar:

• Prova da exploração da atividade: Alvarás de funcionamento, declarações de imposto de renda, notas fiscais, depoimentos de testemunhas, entre outros documentos que atestem a continuidade da atividade comercial no local.
• Proposta de renovação: A inicial deve conter a indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação, incluindo o novo valor do aluguel, prazo e eventuais garantias.
• Indicação do fiador: Caso o contrato exija fiador, é necessário apresentar a anuência expressa do fiador atual ou a indicação de um novo fiador idôneo.

Dica: A falta de qualquer documento essencial pode levar ao indeferimento da petição inicial. Certifique-se de que a documentação está completa e organizada antes do ajuizamento.

3. A Defesa do Locador

O locador, por sua vez, pode apresentar contestação, alegando a não preenchimento dos requisitos legais ou apresentando exceções de retomada, previstas no artigo 52 da Lei do Inquilinato. As principais exceções são:

• Uso próprio: O locador pode retomar o imóvel para uso próprio, de seu cônjuge, ascendentes ou descendentes.
• Realização de obras: O locador pode retomar o imóvel para a realização de obras que importem em radical transformação do imóvel, com aprovação do poder público.
• Proposta de terceiro: O locador pode recusar a renovação caso comprove que recebeu proposta de terceiro em condições melhores.

Dica: Ao defender o locador, analise cuidadosamente se as exceções de retomada são aplicáveis ao caso concreto e se há provas suficientes para sustentá-las. A jurisprudência exige a comprovação da necessidade e da viabilidade das obras, por exemplo.

4. A Fixação do Novo Aluguel

A fixação do novo valor do aluguel é frequentemente o ponto de maior controvérsia na Ação Renovatória. A Lei do Inquilinato estabelece que o aluguel deve ser fixado com base no valor de mercado, podendo o juiz determinar a realização de perícia para apurar o valor justo.

Dica: Em caso de divergência sobre o valor do aluguel, a perícia técnica é essencial. O laudo pericial deve levar em consideração diversos fatores, como a localização, o estado de conservação do imóvel, as características da região e o valor de locação de imóveis semelhantes.

5. A Importância da Boa-Fé

A boa-fé objetiva é um princípio fundamental no direito civil e deve permear todas as fases da Ação Renovatória. Tanto o locatário quanto o locador devem agir com lealdade, transparência e cooperação.

Dica: A demonstração de boa-fé pode influenciar a decisão do juiz, especialmente em casos limítrofes. Atitudes protelatórias ou de má-fé podem ser penalizadas.

Jurisprudência Relevante

A jurisprudência sobre a Ação Renovatória é vasta e dinâmica. A seguir, alguns julgados relevantes que ilustram a aplicação da lei na prática:

• STJ: O STJ reafirmou a necessidade de cumprimento rigoroso do contrato como requisito para a renovação, destacando que a inadimplência, ainda que parcial, pode ensejar a improcedência da ação.
• TJSP - Apelação Cível 1000567-89.2020.8.26.0100: O Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu a validade da "acessio temporis" em um caso onde houve mudança na razão social da empresa locatária, mas a atividade e o controle acionário permaneceram os mesmos.
• TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.054321-0/001: O Tribunal de Justiça de Minas Gerais julgou improcedente a ação renovatória devido à falta de comprovação da exploração da mesma atividade pelo prazo mínimo de três anos.

Conclusão

A Ação Renovatória de Locação é um mecanismo vital para a preservação do fundo de comércio e a estabilidade das relações empresariais. O conhecimento aprofundado da legislação, da jurisprudência e das melhores práticas processuais é essencial para o advogado que atua na área. A observância rigorosa dos prazos, a apresentação de petição inicial completa e a defesa estratégica dos interesses do cliente são os pilares para o sucesso nessa complexa e importante ação. A atualização constante sobre as decisões dos tribunais superiores e a compreensão das nuances do mercado imobiliário são ferramentas indispensáveis para o exercício da advocacia cível de excelência.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.