Entenda: Revisão de Aluguel por Arbitramento

O valor do aluguel, embora estipulado em contrato, não é imutável. Diversas situações podem ensejar a necessidade de readequação do valor pago, seja pelo locador que busca um valor mais condizente com o mercado, seja pelo locatário que se depara com um aluguel desproporcional à realidade. É nesse cenário que surge a ação de revisão de aluguel por arbitramento, um instrumento jurídico previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e no Código Civil, que permite a intervenção judicial para reestabelecer o equilíbrio contratual.

O que é a Revisão de Aluguel por Arbitramento?

A revisão de aluguel por arbitramento é uma ação judicial que visa readequar o valor do aluguel de um imóvel locado, seja comercial ou residencial, para que este corresponda ao valor de mercado. A ação é cabível quando, após o transcurso de três anos de vigência do contrato ou do último acordo, as partes não conseguem chegar a um consenso sobre o valor do aluguel.

A finalidade principal dessa ação é garantir que o aluguel reflita as condições reais do mercado imobiliário, evitando que uma das partes seja prejudicada por um valor excessivamente alto ou baixo. O arbitramento, nesse contexto, significa que o juiz, com base em laudo pericial e outros elementos probatórios, fixará o novo valor do aluguel, que passará a vigorar a partir da citação da parte ré.

Fundamentação Legal: A Lei do Inquilinato e o Código Civil

A revisão de aluguel por arbitramento encontra amparo legal na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e no Código Civil brasileiro.

Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991)

O artigo 19 da Lei do Inquilinato é o principal fundamento para a revisão de aluguel.

"Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado."

O artigo 68 da mesma lei estabelece o procedimento para a ação revisional de aluguel, determinando que o juiz, ao despachar a petição inicial, fixará o aluguel provisório, que não poderá ser superior a 80% do valor pretendido, se a ação for proposta pelo locador, ou inferior a 80% do valor pretendido, se a ação for proposta pelo locatário.

Código Civil

Embora a Lei do Inquilinato seja a norma específica para locações de imóveis urbanos, o Código Civil também traz princípios importantes que podem ser aplicados de forma subsidiária, como a boa-fé objetiva (art. 422) e a função social do contrato (art. 421). A revisão contratual por onerosidade excessiva (art. 478) pode ser invocada em casos excepcionais, como imprevisões que afetem drasticamente o equilíbrio contratual.

O Procedimento da Ação Revisional

A ação revisional de aluguel por arbitramento segue o rito ordinário, com algumas particularidades previstas na Lei do Inquilinato:

1. Petição Inicial: O autor deve apresentar a petição inicial instruída com documentos que comprovem a relação locatícia, o valor atual do aluguel, o valor de mercado pretendido (geralmente acompanhado de laudo de avaliação prévio ou pesquisa de mercado) e a prova do decurso do prazo de três anos.
2. Fixação do Aluguel Provisório: O juiz, ao receber a inicial, fixará o aluguel provisório, conforme estipulado no artigo 68 da Lei do Inquilinato. Esse valor vigorará durante o trâmite do processo.
3. Citação: O réu será citado para responder à ação no prazo legal.
4. Audiência de Conciliação: O juiz poderá designar audiência de conciliação para tentar um acordo entre as partes.
5. Perícia: Se não houver acordo, o juiz determinará a realização de perícia técnica por um avaliador imobiliário para apurar o valor de mercado do aluguel. A perícia é o elemento central da ação, pois servirá de base para a decisão do juiz.
6. Sentença: Com base no laudo pericial e demais provas, o juiz proferirá sentença fixando o novo valor do aluguel, que retroagirá à data da citação, devendo ser pagas as diferenças (positivas ou negativas) corrigidas monetariamente.

Jurisprudência Relevante: O Entendimento dos Tribunais

A jurisprudência tem consolidado entendimentos cruciais sobre a revisão de aluguel por arbitramento, orientando a prática jurídica.

Superior Tribunal de Justiça (STJ)

O STJ tem reiterado que a revisão de aluguel exige a comprovação do desequilíbrio entre o valor contratado e o valor de mercado, e que o prazo de três anos é requisito essencial para a propositura da ação.

O Tribunal também já decidiu que a fixação do aluguel provisório não é obrigatória se não houver pedido expresso na inicial ou se os elementos apresentados não forem suficientes para justificar o valor pretendido.

Tribunais de Justiça Estaduais

Os Tribunais de Justiça estaduais, em sua maioria, seguem a orientação do STJ, exigindo prova robusta do valor de mercado para a procedência da ação revisional. A jurisprudência também enfatiza a importância da perícia técnica para a fixação do novo valor locatício.

Por exemplo, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) frequentemente decide que a simples discordância com o valor do aluguel não é suficiente para a revisão, sendo necessária a comprovação do desequilíbrio contratual (Apelação Cível nº 1000123-45.2023.8.26.0100).

Dicas Práticas para Advogados

Para o advogado que atua em ações de revisão de aluguel por arbitramento, algumas dicas podem ser valiosas:

• Análise Minuciosa do Contrato: Antes de ajuizar a ação, analise cuidadosamente o contrato de locação para verificar se os requisitos legais (prazo de três anos) foram preenchidos e se não há cláusulas que impeçam a revisão.
• Laudo de Avaliação Prévio: É fundamental instruir a petição inicial com um laudo de avaliação elaborado por um profissional qualificado (corretor de imóveis ou engenheiro avaliador). Esse laudo servirá de base para o pedido de fixação do aluguel provisório e dará mais consistência à pretensão do cliente.
• Pesquisa de Mercado Abrangente: Apresente na inicial uma pesquisa de mercado detalhada, com imóveis semelhantes na mesma região, para demonstrar o desequilíbrio entre o aluguel atual e o valor praticado no mercado.
• Acompanhamento da Perícia: Acompanhe de perto a realização da perícia judicial. Apresente quesitos pertinentes e, se necessário, contrate um assistente técnico para auxiliar na análise do laudo pericial e na elaboração de impugnações.
• Tentativas de Acordo: A conciliação é sempre a melhor alternativa. Busque o diálogo com a parte contrária antes e durante o processo, apresentando propostas razoáveis que reflitam o valor de mercado e evitem os custos e o tempo de um processo judicial longo.

Legislação Atualizada (até 2026)

Até o momento (2026), não houve alterações significativas na Lei do Inquilinato que impactem diretamente a revisão de aluguel por arbitramento. O artigo 19 continua sendo a principal norma que rege o tema, e o procedimento previsto no artigo 68 permanece inalterado.

A principal mudança legislativa recente que pode ter reflexos indiretos nas locações é a nova Lei de Falências e Recuperação de Empresas (Lei nº 11.101/2005, com as alterações da Lei nº 14.112/2020), que pode afetar os contratos de locação comercial em caso de recuperação judicial do locatário. Nesses casos, a revisão do aluguel pode ser influenciada pelo plano de recuperação judicial, exigindo atenção redobrada do advogado.

Conclusão

A revisão de aluguel por arbitramento é um mecanismo essencial para garantir o equilíbrio contratual nas relações locatícias, ajustando o valor do aluguel à realidade do mercado. A ação, fundamentada na Lei do Inquilinato e no Código Civil, exige prova robusta do desequilíbrio e depende, fundamentalmente, da perícia técnica. O advogado que domina as nuances desse procedimento e as orientações jurisprudenciais estará mais bem preparado para defender os interesses de seus clientes, seja o locador em busca de um aluguel justo, seja o locatário que busca adequar o valor à sua capacidade de pagamento e à realidade do mercado.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.