Guia Prático: Fiança em Contratos de Aluguel

A fiança é uma das garantias mais comuns em contratos de locação no Brasil, sendo um instituto jurídico de grande relevância no Direito Civil. A sua função principal é assegurar ao locador o cumprimento das obrigações assumidas pelo locatário, caso este venha a inadimplir o contrato. Entretanto, a complexidade e as nuances legais que envolvem a fiança exigem um conhecimento aprofundado por parte dos profissionais do direito. Este artigo visa apresentar um guia prático sobre a fiança em contratos de aluguel, abordando seus principais aspectos, fundamentação legal, jurisprudência e dicas práticas para a atuação profissional.

O Que é a Fiança em Contratos de Locação?

A fiança é um contrato acessório ao contrato principal de locação. Ela se configura quando uma pessoa (o fiador) assume a obrigação de garantir o cumprimento das obrigações do afiançado (o locatário), perante o credor (o locador). A fiança é uma garantia pessoal, ou seja, o fiador responde com o seu patrimônio pessoal pelas dívidas do locatário.

A previsão legal da fiança encontra-se no Código Civil Brasileiro (CC), especificamente nos artigos 818 e seguintes. O artigo 818 estabelece que: "Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra."

Requisitos e Características da Fiança

A fiança, como contrato acessório, apresenta algumas características e requisitos fundamentais.

1. Forma Escrita

A fiança exige a forma escrita para a sua validade, conforme o artigo 819 do Código Civil: "A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva." Essa exigência visa garantir a clareza e a segurança jurídica, evitando dúvidas sobre a extensão da garantia prestada.

2. Capacidade do Fiador

O fiador deve ter capacidade civil plena e patrimônio suficiente para garantir as obrigações do locatário. A lei exige que o fiador seja solvente (artigo 825, CC) e que, em regra, apresente comprovação de renda e patrimônio.

3. Outorga Uxória ou Marital

Caso o fiador seja casado, a fiança exige a anuência do cônjuge (outorga uxória ou marital), exceto se o regime de bens for o da separação absoluta (artigo 1.647, III, CC). A ausência dessa outorga torna a fiança anulável (artigo 1.649, CC). A Súmula 332 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolida esse entendimento: "A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia."

4. Benefício de Ordem

O benefício de ordem (ou excussão) é um direito do fiador de exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiramente executados os bens do devedor principal (locatário), antes dos seus próprios (artigo 827, CC).

No entanto, o benefício de ordem pode ser renunciado pelo fiador de forma expressa no contrato de fiança, conforme o artigo 828, I, do CC. Na prática, a grande maioria dos contratos de locação contém cláusula de renúncia ao benefício de ordem, o que torna o fiador solidariamente responsável pela dívida.

A Fiança na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91)

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) traz disposições específicas sobre a fiança em contratos de locação.

1. Limitação de Garantias

A Lei do Inquilinato proíbe a exigência de mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação (artigo 37, parágrafo único). Se o locador exigir, por exemplo, fiança e caução, o contrato será nulo de pleno direito no que se refere à garantia excedente, e o locador estará sujeito a sanções penais (artigo 43, II).

2. Exoneração do Fiador

A exoneração do fiador é um tema de extrema relevância e frequentemente objeto de litígios. O fiador pode se exonerar da fiança nas seguintes situações:

• Término do Prazo do Contrato: Se o contrato de locação for por prazo determinado e não houver renovação automática ou expressa, a fiança se extingue com o fim do prazo contratual.
• Prorrogação por Prazo Indeterminado: Se o contrato for prorrogado por prazo indeterminado, o fiador continua responsável até a entrega das chaves, salvo disposição contratual em contrário (artigo 39 da Lei do Inquilinato). A jurisprudência do STJ, consolidada na Súmula 214, estabelece que: "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu." Contudo, a Lei nº 12.112/2009 alterou o artigo 39 da Lei do Inquilinato, determinando que, salvo disposição contratual em contrário, as garantias da locação se estendem até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. O STJ tem interpretado essa alteração no sentido de que, havendo cláusula expressa de responsabilização até a entrega das chaves, o fiador responde pelas dívidas mesmo após a prorrogação do contrato.
• Notificação de Exoneração (Contratos por Prazo Indeterminado): Nos contratos por prazo indeterminado, o fiador pode notificar o locador (por escrito) de sua intenção de se exonerar da fiança (artigo 835, CC, e artigo 40, X, da Lei do Inquilinato). Nesse caso, o fiador permanecerá responsável pelas obrigações durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

3. Substituição do Fiador

O artigo 40 da Lei do Inquilinato elenca as hipóteses em que o locador pode exigir um novo fiador ou a substituição da garantia (ex: morte do fiador, insolvência do fiador, exoneração do fiador). O locatário tem o prazo de 30 (trinta) dias para providenciar a nova garantia, sob pena de desfazimento da locação.

Bem de Família do Fiador

Uma das questões mais controvertidas na fiança locatícia é a penhorabilidade do bem de família do fiador. A Lei nº 8.009/90, que trata da impenhorabilidade do bem de família, traz uma exceção explícita em seu artigo 3º, inciso VII: a impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Isso significa que, em regra, o único imóvel do fiador (bem de família) pode ser penhorado para o pagamento de dívidas locatícias do afiançado. O Supremo Tribunal Federal (STF) já se pronunciou sobre o tema, reconhecendo a constitucionalidade dessa exceção, no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 407.688. O STF entendeu que a penhorabilidade do bem de família do fiador na locação não viola o direito fundamental à moradia, uma vez que o fiador assumiu a obrigação livremente e de forma consciente.

Mais recentemente, o STF, em repercussão geral (Tema 1.127 - RE 1.307.334), reafirmou a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador, mesmo no caso de locação comercial.

Dicas Práticas para Advogados

• Análise Minuciosa do Contrato: O advogado deve analisar criteriosamente as cláusulas do contrato de fiança, prestando especial atenção à cláusula de renúncia ao benefício de ordem e à cláusula de extensão da garantia até a entrega das chaves.
• Verificação da Capacidade do Fiador: Certifique-se de que o fiador tem capacidade civil plena, patrimônio suficiente para garantir a obrigação e, no caso de ser casado, a outorga uxória/marital.
• Comunicação Clara com o Cliente: Explique detalhadamente ao cliente (seja locador, locatário ou fiador) os riscos e as obrigações assumidas com a fiança. No caso do fiador, enfatize a possibilidade de penhora do bem de família.
• Acompanhamento da Locação: Recomende ao locador que acompanhe de perto o cumprimento das obrigações do locatário, para que, em caso de inadimplência, possa acionar o fiador o mais rápido possível.
• Notificação de Exoneração: Auxilie o fiador na elaboração e no envio da notificação de exoneração, caso ele deseje se desvincular da fiança em contratos por prazo indeterminado.
• Atualização Jurisprudencial: Mantenha-se atualizado sobre as decisões dos tribunais superiores (STJ e STF) relativas à fiança em contratos de locação, pois a jurisprudência é dinâmica e pode influenciar a estratégia processual.

Conclusão

A fiança em contratos de locação é um instituto jurídico complexo, que exige do operador do direito um conhecimento profundo da legislação (Código Civil e Lei do Inquilinato) e da jurisprudência consolidada. A compreensão dos requisitos de validade da fiança, das causas de exoneração do fiador e da penhorabilidade do bem de família é fundamental para garantir a segurança jurídica das partes envolvidas e para a atuação eficaz do advogado na defesa dos interesses de seus clientes. A análise minuciosa dos contratos e o acompanhamento constante das decisões judiciais são ferramentas indispensáveis para o sucesso na prática da advocacia civil.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.