Passo a Passo: Fiança em Contratos de Aluguel

Introdução

O contrato de locação de imóveis, seja para fins residenciais ou comerciais, é uma das modalidades contratuais mais comuns no Brasil. Dentre as garantias locatícias previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), a fiança se destaca como a mais utilizada, sendo fundamental para o locador e, ao mesmo tempo, gerando diversas dúvidas para o locatário e para o próprio fiador.

Neste artigo, abordaremos de forma detalhada o passo a passo da fiança em contratos de aluguel, desde a sua constituição até a sua extinção, analisando a legislação pertinente, a jurisprudência consolidada e as melhores práticas para a atuação jurídica nesse cenário.

1. A Fiança: Conceito e Natureza Jurídica

A fiança é uma garantia pessoal, na qual o fiador se obriga a pagar a dívida do afiançado (locatário) caso este não o faça. O artigo 818 do Código Civil define a fiança como o contrato pelo qual "uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra".

A natureza jurídica da fiança é de um contrato acessório e subsidiário, o que significa que ela não existe sem o contrato principal (o contrato de locação) e que a obrigação do fiador é subsidiária, ou seja, ele só pode ser exigido a pagar a dívida após o locador esgotar as tentativas de cobrança contra o locatário.

1.1. O Princípio da Subsidiariedade

O princípio da subsidiariedade é fundamental na fiança. O artigo 827 do Código Civil estabelece que "o fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro excutidos os bens do devedor". Isso significa que o fiador pode exigir que o locador primeiro tente cobrar a dívida do locatário, e apenas após esgotar essas tentativas, pode acionar o fiador.

No entanto, é comum que os contratos de locação prevejam a renúncia ao benefício de ordem, o que significa que o fiador se obriga a pagar a dívida independentemente de o locador ter tentado cobrar do locatário. Essa renúncia é válida, mas deve ser expressa e clara no contrato.

2. A Constituição da Fiança

A constituição da fiança exige a concordância expressa do fiador, que deve assinar o contrato de locação ou um termo de fiança em separado. É importante ressaltar que a fiança não pode ser presumida, devendo ser expressa e clara.

2.1. Requisitos para ser Fiador

Para ser fiador, é necessário ter capacidade civil plena, ou seja, ser maior de 18 anos e não ter qualquer restrição legal. Além disso, o fiador deve comprovar renda e patrimônio suficientes para garantir a dívida.

É comum que os locadores exijam que o fiador seja proprietário de um imóvel, o que não é um requisito legal, mas uma prática comum para aumentar a segurança da garantia. A jurisprudência, no entanto, tem se posicionado no sentido de que a exigência de que o fiador seja proprietário de um imóvel não é ilegal, mas que a sua recusa não pode ser arbitrária.

2.2. A Fiança de Cônjuges

A fiança prestada por cônjuge sem a outorga uxória (autorização do outro cônjuge) é anulável, conforme o artigo 1.649 do Código Civil. Essa regra se aplica a todos os regimes de bens, exceto no regime de separação absoluta de bens.

A jurisprudência tem se posicionado no sentido de que a falta da outorga uxória na fiança torna o contrato nulo, e não apenas anulável. O STJ (Superior Tribunal de Justiça) firmou entendimento de que a fiança prestada por um dos cônjuges sem a outorga do outro é nula de pleno direito (Súmula 332).

3. A Extinção da Fiança

A fiança pode ser extinta de diversas formas, sendo as mais comuns.

3.1. Extinção do Contrato Principal

A extinção do contrato de locação extingue a fiança, pois esta é um contrato acessório. A fiança não sobrevive ao contrato principal.

3.2. Pagamento da Dívida

O pagamento da dívida pelo locatário ou pelo próprio fiador extingue a fiança.

3.3. Renúncia do Locador

O locador pode renunciar à fiança, o que a extingue. Essa renúncia pode ser expressa ou tácita, mas deve ser clara e inequívoca.

3.4. Exoneração do Fiador

O fiador pode se exonerar da fiança, mas apenas após o término do prazo do contrato de locação. O artigo 835 do Código Civil prevê que "o fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor".

A jurisprudência tem se posicionado no sentido de que a exoneração da fiança não pode ser feita de forma arbitrária, devendo haver justa causa para a rescisão. O STJ firmou entendimento de que a exoneração da fiança não pode ser feita antes do término do prazo do contrato de locação, a menos que haja justa causa.

3.5. Novação

A novação, que é a substituição de uma dívida por outra, extingue a fiança, a menos que o fiador consinta com a novação. O artigo 838 do Código Civil estabelece que "o fiador desobriga-se: I - se, sem consentimento seu, o credor conceder moratória ao devedor; II - se, por fato do credor, for impossível a sub-rogação nos seus direitos e preferências; III - se o credor, em pagamento da dívida, aceitar amigavelmente do devedor objeto diverso do que este era obrigado a lhe dar, ainda que depois venha a perdê-lo por evicção".

A jurisprudência tem se posicionado no sentido de que a novação extingue a fiança, a menos que o fiador consinta com a novação. O STJ firmou entendimento de que a novação não pode ser presumida, devendo ser expressa e clara.

4. A Cobrança da Fiança

A cobrança da fiança deve ser feita de acordo com as regras estabelecidas no contrato de locação e na legislação pertinente. O locador pode cobrar a dívida do locatário ou do fiador, a depender do que foi acordado no contrato.

4.1. A Cobrança do Fiador

A cobrança do fiador deve ser feita após o locador ter esgotado as tentativas de cobrança contra o locatário, a menos que o fiador tenha renunciado ao benefício de ordem. A cobrança do fiador deve ser feita por meio de ação de cobrança, que pode ser ajuizada no juizado especial cível ou na justiça comum, a depender do valor da causa.

A jurisprudência tem se posicionado no sentido de que a cobrança do fiador deve ser feita de forma clara e inequívoca, e que o fiador deve ser notificado da cobrança. O STJ firmou entendimento de que a notificação do fiador é necessária para a cobrança da fiança, a menos que o contrato de locação preveja a dispensa da notificação.

4.2. A Execução da Fiança

A execução da fiança deve ser feita após a condenação do fiador na ação de cobrança. A execução pode ser feita por meio de penhora de bens do fiador, como imóveis, veículos, contas bancárias, etc.

A jurisprudência tem se posicionado no sentido de que a execução da fiança deve ser feita de forma proporcional e razoável, e que o fiador deve ser notificado da execução. O STJ firmou entendimento de que a penhora de bens do fiador deve ser feita de forma subsidiária, ou seja, apenas após a penhora de bens do locatário.

5. Dicas Práticas para Advogados

Para atuar de forma eficiente em casos de fiança em contratos de aluguel, os advogados devem estar atentos às seguintes dicas práticas:

• Analisar o contrato de locação: O advogado deve analisar o contrato de locação para verificar se a fiança foi constituída de forma regular e se o fiador renunciou ao benefício de ordem.
• Verificar a capacidade civil do fiador: O advogado deve verificar se o fiador tem capacidade civil plena e se comprovou renda e patrimônio suficientes para garantir a dívida.
• Verificar a outorga uxória: O advogado deve verificar se a fiança foi prestada com a outorga uxória, caso o fiador seja casado.
• Notificar o fiador da cobrança: O advogado deve notificar o fiador da cobrança, a menos que o contrato de locação preveja a dispensa da notificação.
• Analisar a jurisprudência: O advogado deve analisar a jurisprudência para verificar as decisões mais recentes sobre a fiança em contratos de aluguel.
• Atentar para as alterações legislativas: O advogado deve atentar para as alterações legislativas, como a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e o Código Civil.

Conclusão

A fiança é uma garantia locatícia complexa que exige atenção e cuidado na sua constituição, cobrança e execução. A análise da legislação, da jurisprudência e das melhores práticas para a atuação jurídica é fundamental para garantir a segurança jurídica das partes envolvidas. O advogado, ao atuar em casos de fiança, deve estar preparado para analisar o contrato de locação, verificar a capacidade civil do fiador, notificar o fiador da cobrança e analisar a jurisprudência para garantir a melhor defesa dos interesses de seu cliente.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.