A servidão de passagem é um instituto do direito civil que garante o direito de trânsito a um imóvel que não possui acesso à via pública, nascente ou porto, passando por um ou mais imóveis vizinhos. É uma figura jurídica essencial para garantir a função social da propriedade, permitindo o uso adequado de imóveis encravados e evitando o isolamento de propriedades.
Este artigo aborda o passo a passo da servidão de passagem, desde o seu conceito até as suas formas de extinção, com base no Código Civil brasileiro (Lei nº 10.406/2002), atualizado até 2026.
Conceito e Natureza Jurídica
A servidão de passagem, conforme o artigo 1.378 do Código Civil, "é o direito real sobre coisa alheia, constituído por escritura pública ou por testamento, e registrado no Cartório de Registro de Imóveis, pelo qual o proprietário de um prédio (dominante) tem o direito de usar, gozar ou dispor de utilidade ou proveito do prédio de outrem (serviente)".
Em termos simples, a servidão de passagem cria um ônus sobre um imóvel (prédio serviente) em benefício de outro imóvel (prédio dominante). O proprietário do prédio serviente fica obrigado a tolerar a passagem de pessoas, veículos ou animais do proprietário do prédio dominante.
A servidão de passagem é um direito real, ou seja, está vinculado ao imóvel e não à pessoa do proprietário. Assim, se o imóvel for vendido, a servidão continua existindo, acompanhando o bem.
Requisitos para a Constituição
Para que a servidão de passagem seja constituída, é necessário que:
- Prédio encravado: O imóvel dominante não deve possuir acesso à via pública, nascente ou porto, de forma absoluta ou relativa (acesso insuficiente ou inadequado).
- Necessidade ou utilidade: A passagem pelo prédio serviente deve ser necessária ou útil para a utilização do prédio dominante.
- Indenização: O proprietário do prédio dominante deve indenizar o proprietário do prédio serviente pelos prejuízos causados pela servidão. A indenização deve ser fixada em valor justo e razoável.
Formas de Constituição
A servidão de passagem pode ser constituída por:
- Ato de vontade: Através de escritura pública ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.378 do Código Civil).
- Usucapião: A servidão de passagem aparente (aquela que se revela por obras externas) pode ser adquirida por usucapião ordinário (10 anos) ou extraordinário (15 anos), desde que preenchidos os requisitos legais (art. 1.379 do Código Civil).
- Decisão judicial: Em caso de recusa do proprietário do prédio serviente em conceder a passagem, o proprietário do prédio dominante pode ingressar com ação judicial para obter a servidão (art. 1.285 do Código Civil).
Ação de Constituição de Servidão de Passagem
A ação de constituição de servidão de passagem tem como objetivo compelir o proprietário do prédio serviente a conceder a passagem. O autor da ação deve demonstrar:
- O encravamento do imóvel: Prova de que o imóvel não possui acesso à via pública.
- A necessidade ou utilidade da passagem: Justificativa da escolha do trajeto pelo prédio serviente.
- O valor da indenização: Proposta de indenização pelos prejuízos causados pela servidão.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem consolidado o entendimento de que a servidão de passagem deve ser concedida pelo trajeto menos oneroso para o prédio serviente.
Dicas Práticas para Advogados
- Análise documental rigorosa: Verifique a matrícula dos imóveis envolvidos para confirmar a existência ou não de acesso à via pública.
- Levantamento topográfico: Se possível, solicite um levantamento topográfico para demonstrar a viabilidade e o trajeto da passagem.
- Perícia técnica: A realização de perícia técnica pode ser fundamental para avaliar os prejuízos causados ao prédio serviente e auxiliar na fixação da indenização.
- Negociação: Tente a composição amigável antes de ingressar com a ação judicial. A negociação pode ser mais rápida e menos onerosa para ambas as partes.
Extinção da Servidão de Passagem
A servidão de passagem pode ser extinta por:
- Renúncia: O proprietário do prédio dominante renuncia expressamente à servidão (art. 1.388, I, do Código Civil).
- Cessação da utilidade ou comodidade: Quando a servidão deixa de ser necessária ou útil para o prédio dominante (art. 1.388, II, do Código Civil).
- Resgate: O proprietário do prédio serviente pode resgatar a servidão, pagando a indenização correspondente (art. 1.388, III, do Código Civil).
- Confusão: Quando as qualidades de proprietário do prédio dominante e serviente se reúnem na mesma pessoa (art. 1.389, I, do Código Civil).
- Desapropriação: O Poder Público desapropria o prédio serviente para utilidade pública (art. 1.389, II, do Código Civil).
- Não uso: O não uso da servidão por 10 anos contínuos acarreta a sua extinção (art. 1.389, III, do Código Civil).
Conclusão
A servidão de passagem é um instituto jurídico complexo, mas essencial para a regularização de imóveis encravados e a garantia da função social da propriedade. O conhecimento das regras e procedimentos legais é fundamental para os advogados que atuam na área cível, a fim de garantir os direitos de seus clientes e buscar soluções adequadas para os conflitos envolvendo a servidão de passagem.
Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.