A tão aguardada Reforma do Código Civil, cujos trabalhos se intensificaram ao longo dos últimos anos e culminaram na entrega do anteprojeto em abril de 2024, promete trazer mudanças significativas para diversas áreas do Direito Privado. Embora o foco midiático muitas vezes recaia sobre temas como família e sucessões, as alterações propostas para o Direito Contratual, e mais especificamente para a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), merecem atenção redobrada dos operadores do direito. A "Reforma 2026", como vem sendo chamada, traz consigo a promessa de modernização e adequação às novas realidades socioeconômicas, impactando diretamente a dinâmica dos contratos de locação comercial.
O presente artigo se propõe a analisar as principais inovações e as potenciais controvérsias que a Reforma 2026 pode introduzir no âmbito das locações não residenciais, fornecendo subsídios práticos para os advogados que atuam na área. É importante salientar que, no momento da elaboração deste texto, as propostas ainda estão em fase de tramitação legislativa, mas a análise do anteprojeto já nos permite vislumbrar o cenário que se desenha.
A Dinâmica Atual: A Lei do Inquilinato e o Código Civil
Antes de adentrarmos nas propostas da Reforma, é fundamental revisitar o arcabouço legal que rege os contratos de locação comercial na atualidade. A Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) é a norma de regência, estabelecendo os princípios e regras específicas para esse tipo de avença. O Código Civil, por sua vez, atua como norma supletiva, aplicando-se naquilo que não for conflitante com a lei especial.
A locação não residencial, caracterizada pela destinação do imóvel para o exercício de atividade empresarial, possui peculiaridades que a distinguem da locação residencial. A proteção ao fundo de comércio, por exemplo, é um dos pilares dessa modalidade contratual, garantindo ao locatário o direito à renovação compulsória do contrato, desde que preenchidos os requisitos legais (art. 51 da Lei do Inquilinato).
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem consolidado o entendimento de que a proteção ao fundo de comércio é um direito fundamental do locatário, mas que não se sobrepõe ao direito de propriedade do locador, devendo haver um equilíbrio entre os interesses das partes.
As Propostas da Reforma 2026: O Que Esperar?
O anteprojeto de reforma do Código Civil propõe alterações que, embora não revoguem a Lei do Inquilinato, podem impactar a interpretação e a aplicação de seus dispositivos. A seguir, destacamos alguns dos pontos mais relevantes.
1. Cláusula Penal e Revisão Contratual
A Reforma propõe a revisão das regras sobre a cláusula penal, buscando um maior equilíbrio entre as partes. A proposta prevê a possibilidade de redução equitativa da penalidade pelo juiz, caso a obrigação principal tenha sido cumprida em parte, ou se o montante for manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio (art. 413 do CC).
Na locação comercial, a cláusula penal é frequentemente utilizada para coibir o inadimplemento ou a rescisão antecipada do contrato. A nova redação do art. 413 pode ensejar um aumento nas demandas judiciais buscando a revisão dessas penalidades, exigindo dos advogados uma análise criteriosa da razoabilidade e proporcionalidade da multa estipulada no contrato.
2. A Teoria da Imprevisão e a Resolução por Onerosidade Excessiva
A Teoria da Imprevisão, consagrada no art. 478 do Código Civil, permite a resolução ou a revisão do contrato caso a prestação se torne excessivamente onerosa para uma das partes, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis. A Reforma propõe a flexibilização dessa regra, admitindo a revisão mesmo quando a onerosidade não for excessiva, mas desde que haja um desequilíbrio significativo entre as prestações.
Essa alteração pode ter um impacto profundo nas locações comerciais, especialmente em cenários de crises econômicas ou eventos imprevistos, como a recente pandemia de COVID-19. A jurisprudência, que até então tem sido rigorosa na aplicação da Teoria da Imprevisão, poderá se tornar mais receptiva a pedidos de revisão de aluguel ou de outras cláusulas contratuais, exigindo dos advogados uma atuação estratégica na elaboração e na renegociação dos contratos.
3. A Função Social do Contrato e a Boa-Fé Objetiva
A Reforma reforça a importância da função social do contrato e da boa-fé objetiva, princípios já consagrados no Código Civil (arts. 421 e 422). A nova redação propõe a inclusão de dispositivos que detalham a aplicação desses princípios, estabelecendo deveres anexos de conduta, como a informação, a cooperação e a lealdade.
Na locação comercial, a boa-fé objetiva exige que as partes ajam de forma transparente e colaborativa, evitando comportamentos abusivos ou desleais. A violação desses deveres pode ensejar a responsabilidade civil e a aplicação de sanções, como a perda de direitos ou a imposição de multas. A jurisprudência do STJ tem reconhecido a importância da boa-fé objetiva nas relações locatícias, penalizando condutas que frustram a legítima expectativa da outra parte.
4. O Contrato Built to Suit e a Autonomia Privada
O contrato built to suit (construção sob medida), introduzido na Lei do Inquilinato pela Lei nº 12.744/2012 (art. 54-A), é uma modalidade de locação em que o locador constrói ou reforma um imóvel de acordo com as necessidades específicas do locatário. A Reforma propõe a consolidação da autonomia privada nesse tipo de contrato, permitindo que as partes estipulem livremente as regras sobre a revisão do aluguel, a rescisão antecipada e a indenização por benfeitorias.
Essa alteração reforça a natureza empresarial do contrato built to suit, conferindo maior segurança jurídica aos investidores e aos locatários. No entanto, a autonomia privada não é absoluta, devendo observar os limites da função social do contrato e da boa-fé objetiva. A jurisprudência tem reconhecido a validade da renúncia ao direito de revisão do aluguel nesse tipo de contrato, desde que não haja abuso de direito ou onerosidade excessiva.
Dicas Práticas para Advogados
Diante das potenciais mudanças trazidas pela Reforma 2026, os advogados que atuam na área de locação comercial devem adotar uma postura proativa e estratégica. A seguir, apresentamos algumas dicas práticas:
- Revisão Contratual Constante: Aconselhe seus clientes a revisarem periodicamente seus contratos de locação comercial, adequando-os às novas realidades legislativas e jurisprudenciais.
- Clareza e Precisão na Redação: Elabore contratos claros e precisos, evitando ambiguidades e lacunas que possam gerar interpretações divergentes.
- Atenção à Cláusula Penal: Estabeleça cláusulas penais razoáveis e proporcionais, evitando multas excessivas que possam ser reduzidas pelo juiz.
- Previsão de Hipóteses de Revisão: Inclua cláusulas que prevejam a possibilidade de revisão do contrato em caso de eventos imprevisíveis ou de alteração significativa das circunstâncias econômicas.
- Observância da Boa-Fé Objetiva: Oriente seus clientes a agirem de forma transparente e colaborativa, cumprindo os deveres anexos de conduta exigidos pela boa-fé objetiva.
- Especialização em Contratos Complexos: Aprofunde seus conhecimentos em contratos complexos, como o built to suit e o sale and leaseback, que exigem uma análise jurídica mais sofisticada.
- Acompanhamento da Jurisprudência: Mantenha-se atualizado sobre a jurisprudência dos tribunais superiores, especialmente do STJ, que tem um papel fundamental na interpretação e na aplicação do Direito Contratual.
Conclusão
A Reforma 2026 promete trazer mudanças significativas para o Direito Contratual, impactando diretamente a dinâmica dos contratos de locação comercial. Embora as propostas ainda estejam em fase de tramitação legislativa, é fundamental que os advogados acompanhem de perto as discussões e se preparem para os novos desafios que se avizinham. A flexibilização da Teoria da Imprevisão, a revisão das regras sobre a cláusula penal e o reforço da função social do contrato e da boa-fé objetiva exigirão uma atuação mais estratégica e cautelosa na elaboração e na renegociação dos contratos. A atualização constante e o aprofundamento técnico serão essenciais para garantir a segurança jurídica e a defesa dos interesses dos clientes nesse novo cenário que se desenha.
Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.