Distrato Imobiliário: Checklist Completo

O distrato imobiliário, ou seja, a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, é uma realidade frequente no mercado imobiliário brasileiro. Seja por dificuldades financeiras do comprador, atraso na obra pela construtora ou outros motivos, o desfazimento do negócio exige cautela e conhecimento da legislação pertinente. Este artigo apresenta um checklist completo para auxiliar advogados na análise e condução de casos de distrato imobiliário, abordando desde a legislação aplicável até dicas práticas para a melhor defesa dos interesses de seus clientes.

A Legislação Aplicável e as Alterações Recentes

A principal legislação que rege o distrato imobiliário no Brasil é a Lei nº 13.786/2018, conhecida como "Lei do Distrato". Essa lei alterou a Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/64) e a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/79), estabelecendo regras mais claras e específicas para a resolução dos contratos de compra e venda de imóveis na planta.

O Percentual de Retenção

A Lei do Distrato estipula limites para a retenção de valores pagos pelo comprador em caso de desistência do negócio. A regra geral é de que a construtora pode reter até 25% dos valores pagos, mas esse percentual pode chegar a 50% em casos de imóveis sujeitos ao regime de patrimônio de afetação (art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64).

Prazos para Devolução dos Valores

A lei também define prazos para a devolução dos valores pagos pelo comprador. Em regra, a devolução deve ocorrer em até 180 dias após o distrato ou 30 dias após a expedição do "habite-se", o que ocorrer primeiro (art. 67-A, § 6º, da Lei nº 4.591/64). No entanto, se o imóvel estiver sujeito ao regime de patrimônio de afetação, a devolução deve ocorrer em até 30 dias após a expedição do "habite-se" (art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64).

As Exceções e Outras Disposições

É importante ressaltar que a Lei do Distrato não se aplica a todos os casos de distrato imobiliário. Existem exceções, como nos casos em que a resolução do contrato ocorre por culpa exclusiva da construtora (ex: atraso na obra superior a 180 dias). Nesses casos, o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, sem qualquer retenção.

A Jurisprudência do STJ e dos Tribunais Estaduais

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e dos Tribunais Estaduais (TJs) tem papel fundamental na interpretação e aplicação da legislação sobre o distrato imobiliário.

A Súmula 543 do STJ

A Súmula 543 do STJ consolida o entendimento de que "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

A Retenção de Valores em Casos de Culpa da Construtora

Nos casos em que o distrato ocorre por culpa exclusiva da construtora, como no atraso na entrega da obra, o STJ tem reiterado o entendimento de que o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, acrescidos de juros e correção monetária. Além disso, a construtora pode ser condenada ao pagamento de lucros cessantes e danos morais, dependendo do caso concreto.

Checklist Completo para o Advogado

Para atuar com segurança e eficácia em casos de distrato imobiliário, o advogado deve realizar uma análise criteriosa de cada caso, considerando os seguintes pontos.

1. Análise do Contrato de Compra e Venda

O primeiro passo é analisar minuciosamente o contrato de compra e venda do imóvel. É fundamental verificar:

• A data da assinatura: A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) aplica-se apenas aos contratos assinados após sua entrada em vigor (28/12/2018). Para contratos anteriores, aplicam-se as regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a jurisprudência consolidada.
• A cláusula de retenção: Verificar se o percentual de retenção estipulado no contrato está de acordo com os limites da Lei do Distrato ou do CDC (em contratos anteriores).
• As penalidades: Analisar as penalidades previstas em caso de descumprimento do contrato por ambas as partes.
• O regime de patrimônio de afetação: Verificar se o imóvel está sujeito a esse regime, pois isso afeta o percentual de retenção e o prazo para devolução dos valores.
• As cláusulas abusivas: Identificar eventuais cláusulas abusivas, como aquelas que preveem retenção integral dos valores pagos ou prazos excessivos para devolução.

2. Aferição da Causa do Distrato

A causa do distrato é o fator determinante para a definição dos direitos e deveres das partes. É preciso investigar:

• A culpa: O distrato ocorreu por culpa do comprador (ex: inadimplência, desistência) ou da construtora (ex: atraso na obra, vícios construtivos)?
• O atraso na obra: Se a causa for o atraso na obra, verificar se o prazo de tolerância (geralmente de 180 dias) já foi ultrapassado.
• A notificação extrajudicial: Verificar se a parte que deu causa ao distrato foi notificada extrajudicialmente para regularizar a situação.

3. Cálculo dos Valores a Serem Devolvidos

O cálculo dos valores a serem devolvidos deve ser feito com precisão, considerando:

• Os valores pagos: Somar todos os valores pagos pelo comprador, incluindo sinal, parcelas, taxas (ex: corretagem, SATI) e impostos.
• A correção monetária: Atualizar os valores pagos de acordo com o índice previsto no contrato (ex: INCC, IGPM).
• Os juros de mora: Calcular os juros de mora a partir da citação (em caso de ação judicial) ou da notificação extrajudicial (em caso de acordo).
• O percentual de retenção: Aplicar o percentual de retenção cabível ao caso (ex: 25%, 50% ou 0%).
• A comissão de corretagem: Verificar se a comissão de corretagem foi paga pelo comprador e se há previsão de devolução em caso de distrato. A jurisprudência do STJ tem entendido que a comissão de corretagem não é devida em caso de distrato por culpa exclusiva da construtora.

4. A Negociação Extrajudicial

A negociação extrajudicial é, na maioria das vezes, a melhor alternativa para solucionar o conflito de forma rápida e menos onerosa. O advogado deve:

• Elaborar uma notificação extrajudicial: Enviar uma notificação à construtora informando a intenção de distrato e propondo um acordo.
• Apresentar uma planilha de cálculos: Demonstrar os valores que o comprador entende devidos.
• Negociar as condições do distrato: Buscar um acordo que atenda aos interesses do cliente, considerando os riscos e custos de uma eventual ação judicial.

5. A Ação Judicial

Se a negociação extrajudicial não for bem-sucedida, a ação judicial pode ser necessária. O advogado deve:

• Ajuizar a ação cabível: A ação adequada dependerá do caso concreto (ex: ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores, ação de indenização por danos materiais e morais).
• Apresentar os fundamentos legais e fáticos: Demonstrar a causa do distrato, o cálculo dos valores devidos e a fundamentação legal (Lei do Distrato, CDC, jurisprudência).
• Requerer as tutelas de urgência: Se necessário, requerer tutelas de urgência, como a suspensão da cobrança das parcelas ou a indisponibilidade de bens da construtora.

Dicas Práticas para o Advogado

• Mantenha-se atualizado: Acompanhe as alterações legislativas e a jurisprudência sobre o distrato imobiliário, pois o tema é dinâmico e sujeito a mudanças.
• Seja transparente com o cliente: Explique ao cliente os riscos e custos envolvidos na ação judicial, bem como as chances de êxito.
• Busque a conciliação: A conciliação é sempre a melhor alternativa. Incentive o cliente a buscar um acordo amigável com a construtora.
• Seja organizado: Mantenha um arquivo organizado com todos os documentos relacionados ao caso, como o contrato, os comprovantes de pagamento e as notificações extrajudiciais.
• Seja proativo: Não espere o cliente procurar você. Antecipe-se aos problemas e oriente-o sobre os seus direitos e deveres.

Conclusão

O distrato imobiliário é um tema complexo que exige conhecimento da legislação, da jurisprudência e das melhores práticas jurídicas. O checklist apresentado neste artigo serve como um guia para auxiliar os advogados na análise e condução de casos de distrato, garantindo a defesa eficaz dos interesses de seus clientes. A atuação diligente e atualizada do advogado é fundamental para assegurar a justiça e a segurança jurídica nas relações imobiliárias.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.