Distrato Imobiliário: com Modelos Práticos

O mercado imobiliário brasileiro é dinâmico e, por diversas vezes, as partes envolvidas em um contrato de compra e venda de imóvel se veem diante da necessidade de rescindi-lo. É nesse contexto que o distrato imobiliário ganha relevância, configurando-se como o instrumento legal adequado para formalizar o fim da relação contratual. Este artigo visa desmistificar o distrato imobiliário, abordando seus aspectos legais, jurisprudenciais e práticos, com o intuito de auxiliar advogados que atuam na área de Direito Imobiliário a conduzirem esse processo de forma segura e eficiente.

O Que é o Distrato Imobiliário?

Em termos simples, o distrato é um acordo mútuo entre as partes para extinguir um contrato anteriormente firmado. No âmbito imobiliário, ele se aplica, predominantemente, aos compromissos de compra e venda de imóveis na planta ou em construção. O Código Civil Brasileiro, em seu art. 472, estabelece que "o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato". Isso significa que, se o contrato original exigia escritura pública, o distrato também deverá ser formalizado por esse meio.

A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018)

A Lei do Distrato, sancionada em 2018, trouxe um marco regulatório importante para o setor, estabelecendo regras claras sobre a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis. A lei visa equilibrar as relações entre incorporadoras e adquirentes, definindo parâmetros para a devolução de valores, multas e prazos.

Multa Compensatória

Um dos pontos mais sensíveis do distrato é a definição da multa compensatória, também conhecida como retenção. A Lei do Distrato estabelece limites para essa retenção, variando de acordo com o regime tributário da incorporadora:

• Regime de Afetação: A multa não pode ultrapassar 50% dos valores pagos pelo adquirente (art. 67-A, II, Lei nº 4.591/64).
• Sem Regime de Afetação: A multa não pode ultrapassar 25% dos valores pagos (art. 67-A, II, Lei nº 4.591/64).

É importante destacar que a jurisprudência, em especial a do Superior Tribunal de Justiça (STJ), tem se consolidado no sentido de que a retenção deve ser proporcional ao valor já pago, não podendo configurar enriquecimento ilícito por parte da incorporadora.

Devolução de Valores

A Lei do Distrato também estabelece prazos para a devolução dos valores pagos pelo adquirente. Em regra, a devolução deve ocorrer em até 180 dias após o desfazimento do contrato, caso a obra não esteja em regime de afetação (art. 67-A, § 6º, Lei nº 4.591/64). Se a obra estiver sob o regime de afetação, a devolução deve ocorrer no prazo máximo de 30 dias após a expedição do habite-se (art. 67-A, § 5º, Lei nº 4.591/64).

Taxa de Corretagem

A comissão de corretagem, paga pelo adquirente no momento da compra, é outro ponto de atenção. A jurisprudência do STJ firmou entendimento de que a cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem é válida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. No entanto, em caso de distrato por culpa exclusiva da incorporadora (ex: atraso na obra), o adquirente tem o direito à devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem.

Distrato por Culpa da Incorporadora

Quando o distrato ocorre por culpa exclusiva da incorporadora, como no caso de atraso na entrega da obra além do prazo de tolerância (geralmente 180 dias), o adquirente tem o direito à restituição integral de todos os valores pagos, de forma imediata, sem qualquer retenção (Súmula 543 do STJ). Além disso, o adquirente pode pleitear indenização por danos morais e materiais, caso comprove os prejuízos sofridos.

Distrato por Culpa do Adquirente

Se o distrato ocorrer por vontade ou culpa do adquirente (ex: impossibilidade de pagamento), a incorporadora terá o direito de reter a multa compensatória (conforme os limites legais mencionados acima) e eventuais despesas com a unidade, como cotas condominiais e impostos (IPTU), desde que a posse do imóvel já tenha sido transmitida ao adquirente.

Jurisprudência Relevante

A jurisprudência tem papel fundamental na interpretação e aplicação das regras sobre o distrato imobiliário. Algumas decisões importantes:

• STJ, Súmula 543: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".
• STJ, Tema 970: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes".
• STJ, Tema 971: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor".

Dicas Práticas para Advogados

• Análise Criteriosa do Contrato: O primeiro passo em qualquer caso de distrato é a análise minuciosa do contrato de promessa de compra e venda, identificando as cláusulas sobre rescisão, multas, devolução de valores e prazos.
• Comunicação Formal: É crucial formalizar a intenção de distrato por meio de notificação extrajudicial, enviada por meio que comprove o recebimento (ex: AR ou cartório de títulos e documentos).
• Negociação: A via extrajudicial é sempre preferível. Busque um acordo com a incorporadora, utilizando os argumentos legais e jurisprudenciais a seu favor.
• Ação Judicial: Caso a negociação não prospere, a via judicial é o caminho adequado para garantir os direitos do adquirente. As ações mais comuns são a ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores.
• Atenção aos Prazos: Fique atento aos prazos prescricionais para ajuizamento da ação. Em regra, o prazo é de 10 anos (art. 205 do Código Civil), mas pode haver exceções dependendo do fundamento da ação.

Modelos Práticos

Abaixo, apresentamos dois modelos práticos para auxiliar os advogados na condução de casos de distrato imobiliário.

Modelo 1: Notificação Extrajudicial de Distrato por Culpa do Adquirente

NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL

Ao Ilmo. Sr. (Nome do Representante Legal da Incorporadora) (Nome da Incorporadora) (Endereço da Incorporadora)

Ref.: Notificação de Distrato - Contrato de Promessa de Compra e Venda nº (Número do Contrato)

(Nome do Adquirente), (Nacionalidade), (Estado Civil), (Profissão), portador(a) do RG nº (Número do RG) e inscrito(a) no CPF sob o nº (Número do CPF), residente e domiciliado(a) na (Endereço do Adquirente), vem, por meio de seu advogado infra-assinado (procuração anexa), NOTIFICAR V. Sa. sobre a intenção de rescindir o Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado em (Data da Assinatura do Contrato), referente à Unidade Autônoma nº (Número da Unidade), Bloco (Número do Bloco), do Empreendimento (Nome do Empreendimento).

O distrato se faz necessário em virtude de (Motivo do Distrato, ex: impossibilidade financeira de arcar com as parcelas vincendas).

Diante do exposto, solicito a V. Sa. que apresente, no prazo de (Número de Dias) dias, o cálculo atualizado dos valores a serem restituídos, observando os limites de retenção estabelecidos na Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) e a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 543).

Ressalto que o não atendimento à presente notificação ensejará a adoção das medidas judiciais cabíveis para a defesa dos meus direitos.

Atenciosamente,

(Local e Data)

(Assinatura do Advogado) (Nome do Advogado) OAB/(Estado) nº (Número da OAB)

Modelo 2: Minuta de Distrato Amigável

INSTRUMENTO PARTICULAR DE DISTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

PARTES:

DISTRATANTE (INCORPORADORA): (Nome da Incorporadora), pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº (Número do CNPJ), com sede na (Endereço da Incorporadora), neste ato representada por seu representante legal infra-assinado.

DISTRATADO (ADQUIRENTE): (Nome do Adquirente), (Nacionalidade), (Estado Civil), (Profissão), portador(a) do RG nº (Número do RG) e inscrito(a) no CPF sob o nº (Número do CPF), residente e domiciliado(a) na (Endereço do Adquirente).

CLÁUSULA PRIMEIRA - DO OBJETO:

O presente instrumento tem por objeto a rescisão amigável do Contrato de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes em (Data da Assinatura do Contrato), referente à Unidade Autônoma nº (Número da Unidade), Bloco (Número do Bloco), do Empreendimento (Nome do Empreendimento).

CLÁUSULA SEGUNDA - DA RESTITUIÇÃO DE VALORES:

As partes concordam que a DISTRATANTE restituirá ao DISTRATADO o valor de R$ (Valor a ser Restituído), correspondente a (Percentual)% dos valores pagos, deduzida a multa compensatória de (Percentual)%, conforme estabelecido na Lei nº 13.786/2018 e no contrato original.

CLÁUSULA TERCEIRA - DA FORMA DE PAGAMENTO:

O valor a ser restituído será pago em (Número de Parcelas) parcelas, no valor de R$ (Valor da Parcela) cada, com vencimento no dia (Dia do Vencimento) de cada mês, mediante transferência bancária para a conta corrente de titularidade do DISTRATADO (Dados Bancários).

CLÁUSULA QUARTA - DA QUITAÇÃO:

Com o recebimento integral do valor estipulado na Cláusula Segunda, o DISTRATADO outorga à DISTRATANTE plena, geral e irrevogável quitação, para nada mais reclamar, a qualquer título, em relação ao contrato ora rescindido.

CLÁUSULA QUINTA - DA POSSE:

O DISTRATADO declara que não tomou posse do imóvel, que se encontra livre e desimpedido de pessoas e coisas, à disposição da DISTRATANTE. (Ou, se houve posse: O DISTRATADO compromete-se a desocupar o imóvel e entregá-lo à DISTRATANTE no prazo de (Número de Dias) dias a contar da assinatura deste instrumento, no mesmo estado em que o recebeu).

CLÁUSULA SEXTA - DO FORO:

As partes elegem o foro da Comarca de (Nome da Comarca) para dirimir quaisquer dúvidas decorrentes deste instrumento.

E, por estarem assim justas e contratadas, assinam o presente instrumento em 02 (duas) vias de igual teor e forma, na presença de 02 (duas) testemunhas.

(Local e Data)

(Assinatura do Representante da Incorporadora) (Nome da Incorporadora)

(Assinatura do Adquirente) (Nome do Adquirente)

Testemunhas:

1. (Assinatura e Nome da Testemunha 1) (CPF da Testemunha 1)

2. (Assinatura e Nome da Testemunha 2) (CPF da Testemunha 2)

Conclusão

O distrato imobiliário é um tema complexo que exige conhecimento técnico e atualização constante por parte dos advogados. A compreensão profunda da Lei do Distrato e da jurisprudência, aliada a uma postura negocial proativa e ao domínio dos instrumentos jurídicos adequados, são essenciais para garantir os direitos dos clientes e alcançar resultados satisfatórios. A utilização de modelos práticos, como os apresentados neste artigo, pode agilizar o processo e proporcionar maior segurança jurídica. É imperativo que o advogado atue com diligência, analisando cuidadosamente cada caso e buscando a melhor estratégia para a defesa dos interesses de seus clientes, seja na esfera extrajudicial ou judicial. A atualização profissional e o acompanhamento das mudanças legislativas e jurisprudenciais (como as recentes decisões do STJ) são ferramentas indispensáveis para o sucesso na atuação em Direito Imobiliário.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.