A relação entre construtoras e o mercado imobiliário frequentemente envolve a locação de imóveis, seja para escritórios corporativos, estandes de vendas, canteiros de obras de longo prazo ou áreas de armazenamento de materiais. A estabilidade desses pontos físicos é, muitas vezes, crucial para o sucesso e o planejamento estratégico de uma construtora. É nesse contexto que a Ação Renovatória de Locação desponta como um instrumento jurídico vital para proteger o fundo de comércio e garantir a continuidade das atividades empresariais.
Este artigo explora os meandros da Ação Renovatória de Locação com foco específico nas necessidades e peculiaridades das construtoras, abordando os requisitos legais, a fundamentação jurisprudencial e dicas práticas para a atuação do advogado.
O que é a Ação Renovatória de Locação Comercial?
A Ação Renovatória é um mecanismo legal criado para proteger o locatário comercial (ou não residencial) do chamado "ponto comercial" ou "fundo de comércio". A lógica subjacente é que o inquilino, ao longo do tempo, valoriza o imóvel com sua atividade, atraindo clientela e consolidando sua marca naquele local. Seria injusto permitir que o locador retomasse o imóvel arbitrariamente, apropriando-se desse valor agregado.
Para as construtoras, a proteção do ponto pode não envolver necessariamente o fluxo de clientes de varejo (como em uma loja de roupas), mas a manutenção de uma localização estratégica para operações logísticas, visibilidade da marca em grandes avenidas, ou a permanência em um terreno essencial para o apoio de uma grande obra viária, por exemplo.
A legislação que rege a matéria é a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que estabelece critérios rigorosos para que o locatário tenha o direito de renovar compulsoriamente o contrato, mesmo contra a vontade do locador.
Requisitos Cumulativos para a Ação Renovatória
A propositura de uma Ação Renovatória exige o cumprimento rigoroso e cumulativo dos requisitos previstos no artigo 51 da Lei nº 8.245/1991. A falha em comprovar qualquer um deles pode levar à improcedência do pedido.
1. Contrato Escrito e com Prazo Determinado
O inciso I do art. 51 exige que o contrato de locação a ser renovado tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado. Contratos verbais ou com prazo indeterminado não conferem o direito à renovação compulsória.
2. Prazo Mínimo de Cinco Anos
O inciso II determina que o prazo mínimo do contrato a renovar, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, seja de cinco anos. Este é um ponto crucial na prática. Muitas vezes, as construtoras firmam contratos anuais ou bianuais. A soma desses períodos, desde que ininterruptos e sempre formalizados por escrito, satisfaz este requisito (a chamada accessio temporis).
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que pequenos intervalos entre os contratos escritos não descaracterizam a continuidade, desde que a relação locatícia tenha se mantido ininterrupta na prática.
"A exigência de que os prazos dos contratos sejam ininterruptos deve ser mitigada quando, embora formalmente haja um hiato temporal entre os pactos, a relação locatícia continuou sem solução de continuidade, exercendo o locatário sua atividade comercial."
3. Exercício da Mesma Atividade por Três Anos
O inciso III exige que o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Para uma construtora, isso significa comprovar que o imóvel está sendo utilizado para suas atividades empresariais (escritório, depósito, estande) de forma contínua por esse período. A mudança de destinação do imóvel (ex: de escritório para depósito) no período imediatamente anterior à renovação pode prejudicar o pleito, a menos que se demonstre que ambas as atividades estão intrinsecamente ligadas ao objeto social da construtora.
Prazo Decadencial: A "Armadilha" da Renovatória
Um dos aspectos mais críticos da Ação Renovatória é o prazo para o seu ajuizamento. O parágrafo 5º do art. 51 da Lei nº 8.245/1991 estabelece um prazo decadencial rígido.
A ação deve ser proposta no prazo de um ano a seis meses antes do término do contrato em vigor.
Atenção redobrada: Se o contrato vence em 31 de dezembro de 2026, a ação deve ser ajuizada obrigatoriamente entre 1º de janeiro de 2026 e 30 de junho de 2026. Ajuizar a ação um dia antes ou um dia depois desse interregno acarreta a decadência do direito, resultando na perda da proteção legal e, potencialmente, no despejo. Este é o erro mais comum e fatal cometido por locatários (e seus advogados).
A Exceção de Retomada pelo Locador
A Lei do Inquilinato também protege o direito de propriedade do locador. O art. 52 prevê situações em que o locador não está obrigado a renovar o contrato, mesmo que o locatário preencha todos os requisitos do art. 51.
Para as construtoras, as defesas mais comuns do locador (exceção de retomada) são:
- Insuficiência da proposta: O locador pode alegar que o valor do aluguel proposto pela construtora é muito inferior ao valor de mercado. Nesses casos, a lide se resume à fixação do aluguel justo, geralmente mediante perícia judicial.
- Uso próprio ou reforma substancial: O locador pode retomar o imóvel para uso próprio (desde que para atividade diferente da explorada pela construtora) ou para realizar reformas substanciais determinadas pelo Poder Público ou que aumentem significativamente o valor do imóvel (incisos I e II do art. 52).
A jurisprudência do STJ e dos Tribunais de Justiça (TJs) é pacífica no sentido de que a alegação de retomada para uso próprio tem presunção de sinceridade, cabendo ao locatário o ônus de provar eventual má-fé do locador.
"A presunção de sinceridade do pedido de retomada para uso próprio, prevista no art. 52, II, da Lei n. 8.245/1991, é juris tantum, cabendo ao locatário demonstrar a insinceridade do locador."
Caso o locador não utilize o imóvel para o fim alegado na retomada dentro do prazo legal, a construtora locatária terá direito à indenização por lucros cessantes e despesas com mudança, conforme o art. 52, § 3º.
Dicas Práticas para o Advogado de Construtoras
Atuar na defesa dos interesses de uma construtora em questões locatícias exige proatividade e organização.
1. Gestão Contratual Proativa
Não espere o cliente procurar o escritório quando o contrato estiver perto do vencimento. Implemente um sistema de gestão de contratos para monitorar os prazos de todas as locações da construtora. Emita alertas com, no mínimo, 14 meses de antecedência do vencimento para iniciar as negociações amigáveis e preparar a documentação caso a via judicial seja necessária.
2. Documentação e Comprovação
A petição inicial da Renovatória exige farta documentação (art. 71 da Lei nº 8.245/1991). Certifique-se de reunir:
- Cópia de todos os contratos e aditivos (para provar os 5 anos).
- Provas da atividade ininterrupta por 3 anos (alvarás, balanços, notas fiscais emitidas no endereço, fotos).
- Comprovantes de quitação rigorosa de aluguéis, IPTU e taxas condominiais (a impontualidade contumaz pode obstar a renovação).
- Indicação clara das condições oferecidas para a renovação (prazo e valor do aluguel).
- Indicação do fiador e sua comprovação de idoneidade financeira (se aplicável).
3. A Importância da Proposta de Aluguel
Ao elaborar a petição inicial, o advogado deve apresentar uma proposta de valor de aluguel condizente com o mercado. Propostas irrisórias, além de demonstrarem má-fé, facilitarão a defesa do locador e poderão resultar na fixação judicial de um aluguel retroativo muito superior ao orçado pela construtora, gerando passivo financeiro. Aconselha-se consultar um corretor ou perito avaliador antes do ajuizamento.
4. Atenção à Legislação Atualizada
Mantenha-se atualizado sobre as alterações na Lei do Inquilinato e, principalmente, sobre a jurisprudência recente do STJ e do TJ do estado onde tramitará a ação. Questões sobre o índice de reajuste aplicável (IGP-M vs. IPCA) em tempos de alta inflacionária têm sido objeto de intensa judicialização e devem ser consideradas na proposta de renovação.
Conclusão
A Ação Renovatória de Locação é um instrumento poderoso e essencial para as construtoras garantirem a estabilidade de suas operações e protegerem o valor estratégico de seus pontos físicos. No entanto, é um procedimento marcado por formalidades rígidas, especialmente o implacável prazo decadencial. A atuação do advogado deve ser preventiva, organizada e tecnicamente precisa, assegurando que o cliente não perca o direito à renovação por detalhes burocráticos e esteja preparado para negociar ou litigar com embasamento sólido. A gestão eficiente dos contratos de locação é, portanto, uma peça chave no planejamento jurídico e financeiro de qualquer construtora moderna.
Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.