Construtora: Alienação Fiduciária e Leilão

O mercado imobiliário brasileiro tem experimentado uma crescente utilização da alienação fiduciária como garantia em contratos de compra e venda de imóveis. Essa modalidade, regulamentada pela Lei nº 9.514/1997, tem se mostrado eficaz para as construtoras, assegurando a recuperação do crédito em caso de inadimplência do comprador. No entanto, a execução dessa garantia, que culmina no leilão do imóvel, exige o cumprimento de rigorosos procedimentos legais, sob pena de nulidade. Este artigo abordará os principais aspectos da alienação fiduciária e do leilão extrajudicial, com foco nas obrigações da construtora e nos direitos do adquirente.

O que é a Alienação Fiduciária de Imóveis?

A alienação fiduciária é um negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) transfere ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel de um imóvel como garantia do pagamento de uma dívida. Na prática, o comprador adquire a posse direta do imóvel, enquanto a construtora (ou instituição financeira) detém a propriedade fiduciária, que se resolve com a quitação do financiamento.

Fundamentação Legal

A Lei nº 9.514/1997 estabelece as regras para a alienação fiduciária de imóveis. Segundo o artigo 22 da referida lei.

"A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel."

A lei também prevê os procedimentos para a constituição da garantia (art. 23), a consolidação da propriedade em nome do fiduciário em caso de inadimplência (art. 26) e a realização do leilão público (art. 27).

O Procedimento de Execução da Garantia

Quando o comprador (fiduciante) deixa de pagar as parcelas do financiamento, a construtora (fiduciária) pode iniciar o procedimento de execução da garantia. O primeiro passo é intimar o devedor para purgar a mora, ou seja, pagar o valor em atraso, acrescido de juros, multas e encargos legais.

A Intimação para Purgar a Mora

A intimação do devedor é um requisito fundamental para a validade da consolidação da propriedade. O artigo 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 determina que a intimação deve ser feita pessoalmente, por intermédio do oficial do Registro de Imóveis, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

"Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação."

Caso o devedor não purgue a mora no prazo estabelecido, o oficial do Registro de Imóveis certificará o fato, permitindo que a construtora consolide a propriedade do imóvel em seu nome.

A Consolidação da Propriedade

A consolidação da propriedade ocorre quando a construtora passa a ser a única proprietária do imóvel, extinguindo-se a propriedade resolúvel do devedor. Esse ato é averbado na matrícula do imóvel, conferindo à construtora o direito de promover a venda do bem.

O Leilão Extrajudicial

Após a consolidação da propriedade, a construtora tem o prazo de 30 dias para promover o leilão público do imóvel (art. 27 da Lei nº 9.514/1997). O leilão pode ser realizado em duas praças:

• Primeira Praça: O imóvel é oferecido pelo valor da avaliação estipulado no contrato de alienação fiduciária.
• Segunda Praça: Caso não haja lance vencedor na primeira praça, o imóvel é oferecido pelo valor da dívida, acrescido das despesas do leilão, prêmios de seguro, encargos legais, tributos e contribuições condominiais (art. 27, § 2º).

Direitos do Adquirente Inadimplente

Apesar da inadimplência, o devedor possui direitos que devem ser respeitados durante o procedimento de execução da garantia:

• Direito de Preferência: O devedor tem o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, acrescido dos encargos legais, até a data de realização do segundo leilão (art. 27, § 2º-B, incluído pela Lei nº 13.465/2017).
• Restituição do Saldo Remanescente: Se o imóvel for arrematado por valor superior ao da dívida, a construtora deve restituir ao devedor o saldo remanescente, no prazo de cinco dias, após descontadas as despesas do leilão e outros encargos legais (art. 27, § 4º).
• Quitação da Dívida: Caso o maior lance na segunda praça não seja suficiente para quitar a dívida, a construtora pode exigir do devedor o pagamento do saldo devedor remanescente, por meio de ação de cobrança ou execução (art. 27, § 5º, alterado pela Lei nº 14.711/2023).

Jurisprudência Relevante

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem firmado entendimento sobre diversos aspectos da alienação fiduciária e do leilão extrajudicial:

• Súmula 380/STJ: "A simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da mora do autor."
• O STJ decidiu que a intimação do devedor para purgar a mora deve ser feita de forma pessoal, sendo nula a intimação por edital se não houver esgotamento de todas as tentativas de localização do devedor.
• O STJ consolidou o entendimento de que a construtora tem a obrigação de restituir ao devedor o saldo remanescente do leilão, caso o valor da arrematação seja superior à dívida.

Dicas Práticas para Advogados

• Análise Criteriosa do Contrato: Verifique se o contrato de alienação fiduciária preenche todos os requisitos legais, como a descrição detalhada do imóvel, o valor da dívida, a taxa de juros, o prazo e as condições de pagamento (art. 24 da Lei nº 9.514/1997).
• Acompanhamento da Intimação: Certifique-se de que a intimação do devedor para purgar a mora foi feita de acordo com as exigências legais, evitando a nulidade do procedimento.
• Atenção aos Prazos: Observe rigorosamente os prazos estabelecidos na lei para a consolidação da propriedade e a realização do leilão.
• Verificação do Valor de Avaliação: Analise se o valor de avaliação do imóvel estipulado no contrato está condizente com o valor de mercado, a fim de evitar prejuízos ao devedor em caso de leilão.
• Acompanhamento do Leilão: Monitore a realização do leilão para garantir que os direitos do devedor sejam respeitados, como o direito de preferência e a restituição do saldo remanescente.

Atualizações Legislativas Recentes

A Lei nº 14.711/2023 trouxe importantes alterações para o procedimento de alienação fiduciária de imóveis. Entre as principais mudanças, destacam-se:

• Possibilidade de Cobrança do Saldo Devedor Remanescente: A nova redação do artigo 27, § 5º, permite que a construtora exija do devedor o pagamento do saldo devedor remanescente, caso o maior lance na segunda praça não seja suficiente para quitar a dívida.
• Procedimento de Intimação Mais Flexível: A lei simplificou o procedimento de intimação do devedor, permitindo a utilização de meios eletrônicos, desde que previstos no contrato.
• Aprimoramento do Direito de Preferência: A lei regulamentou de forma mais clara o exercício do direito de preferência pelo devedor, estabelecendo prazos e procedimentos específicos.

Conclusão

A alienação fiduciária e o leilão extrajudicial são instrumentos eficazes para a recuperação de crédito no mercado imobiliário. No entanto, o procedimento exige o cumprimento rigoroso de requisitos legais, a fim de garantir a segurança jurídica tanto para a construtora quanto para o adquirente. O conhecimento aprofundado da legislação e da jurisprudência é essencial para a atuação do advogado na defesa dos interesses de seus clientes, seja na assessoria à construtora na execução da garantia, seja na proteção dos direitos do devedor inadimplente.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.