A Regularização Fundiária Urbana (REURB), instituída pela Lei nº 13.465/2017 e regulamentada pelo Decreto nº 9.310/2018, representa um marco legal fundamental para o ordenamento urbano e a garantia do direito à moradia no Brasil. Para as construtoras, a REURB apresenta tanto desafios quanto oportunidades, exigindo um profundo conhecimento da legislação e de suas implicações práticas. Este artigo explora as nuances da REURB no contexto das construtoras, abordando seus aspectos legais, jurisprudenciais e práticos.
O Papel da Construtora na REURB
A REURB visa a regularização de assentamentos informais, garantindo a segurança jurídica da posse e a integração desses núcleos à cidade formal. As construtoras podem atuar em diferentes frentes nesse processo, seja como executoras de obras de infraestrutura, seja como parceiras do poder público na implementação de projetos de regularização.
Tipos de REURB
A legislação prevê duas modalidades principais de REURB:
- REURB-S (Social): Destinada à população de baixa renda, com isenção de custas e emolumentos. As construtoras podem participar através de licitações para a execução de obras de urbanização e infraestrutura, custeadas pelo poder público.
- REURB-E (Específica): Voltada para a população que não se enquadra na faixa de baixa renda. Nesse caso, os custos da regularização são arcados pelos próprios beneficiários ou por empreendedores privados, incluindo as construtoras, que podem viabilizar a regularização como parte de um projeto imobiliário maior.
Oportunidades para Construtoras
A REURB-E, em particular, oferece oportunidades significativas para as construtoras. A regularização de áreas informais pode agregar valor a terrenos vizinhos, viabilizando novos empreendimentos imobiliários. Além disso, as construtoras podem atuar como promotoras da regularização, assumindo os custos e os trâmites legais em troca de benefícios, como o direito de construir em áreas remanescentes ou a comercialização de lotes regularizados.
Fundamentação Legal e Aspectos Práticos
A atuação das construtoras na REURB exige o domínio de um arcabouço legal complexo, que inclui a Lei nº 13.465/2017, o Decreto nº 9.310/2018, e as legislações municipais específicas.
O Projeto de Regularização Fundiária (PRF)
O coração da REURB é o Projeto de Regularização Fundiária (PRF), que deve conter, entre outros elementos, o levantamento planialtimétrico e cadastral, a planta do perímetro da área, o projeto urbanístico, e o estudo técnico ambiental, quando necessário (art. 35 da Lei nº 13.465/2017). As construtoras, por sua expertise técnica, estão bem posicionadas para elaborar ou supervisionar a elaboração do PRF.
Infraestrutura Essencial
A Lei nº 13.465/2017 estabelece que a REURB deve garantir a implantação de infraestrutura essencial, como sistema de abastecimento de água, esgotamento sanitário, distribuição de energia elétrica e soluções de drenagem (art. 36). A responsabilidade pela implantação dessa infraestrutura varia de acordo com a modalidade de REURB e os acordos firmados entre o poder público e os entes privados. Na REURB-E, as construtoras frequentemente assumem essa responsabilidade como contrapartida para a aprovação do projeto.
Instrumentos Jurídicos da REURB
A lei prevê diversos instrumentos jurídicos para a efetivação da REURB, como a legitimação fundiária (art. 23) e a legitimação de posse (art. 25). A legitimação fundiária, em especial, é um mecanismo poderoso que confere o direito de propriedade aos ocupantes, desde que preenchidos os requisitos legais. Para as construtoras, compreender esses instrumentos é crucial para avaliar a viabilidade de projetos em áreas em processo de regularização.
Jurisprudência Relevante
A jurisprudência brasileira tem se consolidado no sentido de prestigiar a REURB como instrumento de efetivação do direito à moradia e de ordenamento urbano.
STJ e a Regularização Fundiária
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reiterado que a REURB é um processo administrativo complexo, que exige a observância dos princípios da legalidade, do contraditório e da ampla defesa. Em decisões recentes, o STJ tem destacado a importância da participação popular e da transparência na elaboração e aprovação dos projetos de regularização (ex:).
TJs e as Contrapartidas Exigidas de Construtoras
Os Tribunais de Justiça estaduais (TJs) têm enfrentado questões relativas às contrapartidas exigidas das construtoras na REURB-E. A jurisprudência tem se inclinado a validar a exigência de obras de infraestrutura como condição para a aprovação da regularização, desde que as exigências sejam proporcionais ao impacto do empreendimento e estejam previstas em lei municipal (ex: TJSP, Apelação nº 1005555-55.2020.8.26.0000).
Dicas Práticas para Advogados
Para advogados que atuam na defesa de construtoras em processos de REURB, algumas dicas práticas são fundamentais:
- Due Diligence Rigorosa: Antes de investir em áreas informais ou assumir a responsabilidade pela REURB-E, realize uma due diligence completa, avaliando a viabilidade técnica, jurídica e ambiental do projeto.
- Diálogo com o Poder Público: Mantenha um diálogo constante e transparente com a prefeitura e demais órgãos envolvidos. A REURB é um processo colaborativo, e a parceria com o poder público é essencial para o sucesso do projeto.
- Atenção à Legislação Municipal: A legislação municipal desempenha um papel crucial na REURB, estabelecendo os procedimentos e os requisitos específicos para cada município. Conhecer a fundo a legislação local é indispensável.
- Gestão de Riscos: Identifique e gerencie os riscos associados à REURB, como a possibilidade de litígios com ocupantes, atrasos na aprovação dos projetos e exigências ambientais imprevistas.
- Assessoria Técnica Especializada: Trabalhe em conjunto com profissionais de outras áreas, como engenheiros, arquitetos e topógrafos, para garantir a qualidade técnica do Projeto de Regularização Fundiária.
Conclusão
A REURB representa uma oportunidade estratégica para as construtoras, mas exige um planejamento cuidadoso e um conhecimento profundo da legislação e da jurisprudência. Ao atuar de forma proativa e em parceria com o poder público, as construtoras podem contribuir para o ordenamento urbano, a garantia do direito à moradia e, ao mesmo tempo, viabilizar novos negócios e gerar valor para seus empreendimentos. A atuação especializada do advogado imobiliário é fundamental para navegar nesse cenário complexo e garantir a segurança jurídica das operações.
Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.