A rescisão de contratos de promessa de compra e venda de imóveis, comumente denominada "distrato imobiliário", é um tema de constante debate nos tribunais brasileiros. A complexidade dessa matéria reside na necessidade de equilibrar os interesses de ambas as partes: a construtora ou incorporadora, que busca a segurança jurídica de seus negócios, e o consumidor, que frequentemente se encontra em posição de vulnerabilidade. Este artigo visa analisar a visão do Poder Judiciário sobre o distrato imobiliário, com foco na legislação atualizada (incluindo a Lei nº 13.786/2018, conhecida como "Lei do Distrato") e na jurisprudência predominante.
O Cenário Anterior à Lei do Distrato
Antes da promulgação da Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência, especialmente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), desempenhava um papel fundamental na definição das regras para o distrato imobiliário. O STJ consolidou o entendimento de que a devolução das parcelas pagas pelo adquirente era devida, mas admitia a retenção de um percentual pela construtora para cobrir despesas administrativas e operacionais. Essa retenção variava, em geral, entre 10% e 25% do valor pago, dependendo das circunstâncias do caso concreto.
A Súmula 543 do STJ, editada em 2015, estabeleceu a regra geral: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".
A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018)
A Lei nº 13.786/2018 trouxe maior segurança jurídica e previsibilidade para o distrato imobiliário, estabelecendo regras claras para a retenção de valores e os prazos para devolução. É importante ressaltar que a lei se aplica aos contratos firmados após a sua vigência.
Regras para Retenção de Valores
A principal inovação da Lei do Distrato foi a definição de percentuais máximos de retenção pela construtora em caso de desistência do comprador:
- Loteamentos: A retenção máxima é de 10% do valor atualizado do contrato.
- Imóveis na Planta (Incorporação Imobiliária):
- Sem Patrimônio de Afetação: A retenção máxima é de 25% dos valores pagos.
- Com Patrimônio de Afetação: A retenção máxima é de 50% dos valores pagos.
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo legal que separa o patrimônio da incorporação do patrimônio da construtora, protegendo os adquirentes em caso de falência da empresa. A retenção maior (50%) nesse caso visa garantir a conclusão da obra e proteger os demais adquirentes.
Descontos Adicionais
Além do percentual de retenção, a lei permite que a construtora desconte outros valores do montante a ser restituído ao comprador:
- Comissão de corretagem, desde que expressamente prevista no contrato.
- Impostos reais incidentes sobre o imóvel, cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores, referentes ao período em que o comprador teve a posse do imóvel.
- Valor correspondente à fruição do imóvel, caso o comprador já tenha tido acesso à unidade, calculado em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die.
Prazos para Devolução
A Lei do Distrato também estabeleceu prazos para a devolução dos valores ao comprador:
- Loteamentos: Devolução em até 12 parcelas mensais, com início após o prazo de carência (se houver) ou a partir de 180 dias após a assinatura do distrato.
- Imóveis na Planta (Incorporação Imobiliária):
- Sem Patrimônio de Afetação: Devolução em parcela única, em até 180 dias após a data do distrato ou do desfazimento do contrato.
- Com Patrimônio de Afetação: Devolução em parcela única, em até 30 dias após o "habite-se" ou documento equivalente.
A Visão dos Tribunais após a Lei do Distrato
A jurisprudência vem se consolidando no sentido de aplicar rigorosamente as disposições da Lei do Distrato para os contratos firmados sob sua vigência. No entanto, algumas questões ainda geram debate.
Contratos Anteriores à Lei do Distrato
O STJ firmou o entendimento de que a Lei do Distrato não se aplica retroativamente aos contratos celebrados antes de sua entrada em vigor (Tema 1002). Nesses casos, continua valendo a jurisprudência anterior, que permitia a retenção de 10% a 25% dos valores pagos.
Abusividade da Retenção
Apesar da previsão legal de retenção de até 50% (com patrimônio de afetação), os tribunais podem analisar a razoabilidade desse percentual em casos concretos. Se a retenção se mostrar excessivamente onerosa para o consumidor, configurando enriquecimento ilícito da construtora, o juiz pode reduzi-la, com base no Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Atraso na Entrega da Obra
Se o distrato ocorrer por culpa da construtora, como no caso de atraso na entrega da obra além do prazo de tolerância de 180 dias, o comprador tem direito à restituição integral dos valores pagos, sem qualquer retenção. Além disso, a construtora deve arcar com os lucros cessantes ou aluguéis correspondentes ao período de atraso. A Súmula 543 do STJ é clara quanto à restituição integral em caso de culpa do vendedor.
Dicas Práticas para Advogados
Para atuar com excelência em casos de distrato imobiliário, os advogados devem:
- Analisar a Data do Contrato: É crucial verificar se o contrato foi firmado antes ou depois da entrada em vigor da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), pois as regras aplicáveis são diferentes.
- Verificar a Existência de Patrimônio de Afetação: Em casos de imóveis na planta, a presença ou não de patrimônio de afetação altera significativamente o percentual máximo de retenção permitido.
- Avaliar a Culpa pelo Distrato: A causa da rescisão do contrato é determinante para definir os direitos das partes. Se o distrato for por culpa da construtora (ex: atraso na obra), a restituição deve ser integral.
- Analisar a Razoabilidade da Retenção: Mesmo que o percentual de retenção esteja dentro do limite legal, é importante avaliar se ele não configura enriquecimento ilícito da construtora, especialmente se o comprador pagou uma quantia expressiva.
- Considerar os Descontos Adicionais: A corretagem, impostos, condomínio e taxa de fruição podem reduzir significativamente o valor a ser restituído ao comprador. É preciso verificar se esses descontos são devidos e se foram calculados corretamente.
Conclusão
O distrato imobiliário é um tema complexo que exige a aplicação cuidadosa da legislação e da jurisprudência. A Lei do Distrato trouxe maior segurança jurídica, mas ainda há margem para interpretação e debate nos tribunais. Cabe aos advogados analisar cada caso concreto com atenção aos detalhes, buscando a melhor solução para seus clientes, seja a construtora ou o consumidor, sempre pautados pela equidade e pela justiça. O acompanhamento constante das decisões dos tribunais superiores, em especial do STJ, é fundamental para garantir uma atuação eficaz nessa área do Direito Imobiliário.
Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.