Entenda: Financiamento Imobiliário e Alienação Fiduciária

O sonho da casa própria é uma realidade que impulsiona o mercado imobiliário brasileiro, e o financiamento bancário desponta como o principal mecanismo para a concretização desse anseio. Nesse cenário, a alienação fiduciária em garantia figura como o instituto jurídico mais utilizado pelas instituições financeiras para assegurar o retorno do capital emprestado.

Compreender as nuances desse instituto, desde a sua constituição até a eventual consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, é fundamental para advogados que atuam na área de Direito Imobiliário, a fim de garantir a melhor assessoria aos seus clientes, sejam eles devedores fiduciantes ou credores fiduciários.

O que é a Alienação Fiduciária em Garantia?

A alienação fiduciária em garantia é um negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante), com o escopo de garantia, transfere ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel de coisa imóvel (art. 22 da Lei nº 9.514/1997). Em outras palavras, o devedor adquire o imóvel e, simultaneamente, transfere a propriedade para o banco financiador.

A propriedade fiduciária, no entanto, é resolúvel. Isso significa que, com o pagamento integral da dívida, a propriedade do imóvel retorna automaticamente ao devedor fiduciante, sem a necessidade de novo registro ou escritura (art. 25 da Lei nº 9.514/1997).

Durante a vigência do contrato, o devedor fiduciante exerce a posse direta do imóvel, podendo usufruí-lo e explorá-lo economicamente. Já o credor fiduciário detém a posse indireta, aguardando o cumprimento da obrigação.

Constituição da Alienação Fiduciária

A constituição da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel exige forma escrita, podendo ser celebrada por instrumento público ou particular, desde que registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente (art. 23 da Lei nº 9.514/1997).

O registro é o ato que constitui a propriedade fiduciária e confere oponibilidade erga omnes ao direito do credor. A partir do registro, o imóvel passa a integrar o patrimônio do credor fiduciário, ainda que de forma resolúvel, e fica imune a penhoras ou outras constrições decorrentes de dívidas do devedor fiduciante (art. 24, V, da Lei nº 9.514/1997).

Mora e Purgação da Mora

A mora do devedor fiduciante ocorre com o inadimplemento de qualquer das parcelas do financiamento. Caracterizada a mora, o credor fiduciário deve intimar o devedor, por meio do Oficial do Registro de Imóveis, para purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias (art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997).

A purgação da mora consiste no pagamento das prestações vencidas e vincendas, acrescidas de juros de mora, multa contratual, correção monetária, custas de intimação e outras despesas decorrentes da cobrança. O pagamento deve ser feito diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, que repassará os valores ao credor.

Alterações Trazidas pela Lei nº 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias)

A Lei nº 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, trouxe importantes inovações para o procedimento de intimação e purgação da mora. Entre elas, destaca-se a possibilidade de intimação por meio eletrônico, desde que o devedor fiduciante tenha fornecido endereço eletrônico para esse fim. Além disso, a lei estabeleceu que, em caso de recusa ou não localização do devedor, a intimação poderá ser feita por edital, publicado em jornal de grande circulação local e em portal eletrônico.

Consolidação da Propriedade

Decorridos os 15 (quinze) dias da intimação sem que o devedor fiduciante purgue a mora, o Oficial do Registro de Imóveis certificará o fato e promoverá a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário (art. 26, § 7º, da Lei nº 9.514/1997).

A consolidação da propriedade não extingue a dívida, mas autoriza o credor fiduciário a promover a venda do imóvel para a satisfação do seu crédito.

Leilão Extrajudicial

Consolidada a propriedade, o credor fiduciário tem o prazo de 30 (trinta) dias para promover a venda do imóvel em leilão público (art. 27 da Lei nº 9.514/1997).

O primeiro leilão público será realizado por valor não inferior ao valor do imóvel, estipulado no contrato de alienação fiduciária, atualizado monetariamente. Se no primeiro leilão não houver lance que alcance esse valor, será realizado um segundo leilão, no prazo de 15 (quinze) dias, no qual será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

A Questão do Preço Vil no Leilão Extrajudicial

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que a alienação do imóvel em leilão extrajudicial por preço vil é nula. Considera-se preço vil aquele inferior a 50% do valor de avaliação do imóvel, ressalvada a existência de circunstâncias excepcionais que justifiquem a venda por valor menor.

Direito de Preferência do Devedor Fiduciante

O devedor fiduciante tem o direito de preferência na aquisição do imóvel até a data do segundo leilão, desde que pague o valor da dívida, acrescido das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais (art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997).

Esse direito de preferência deve ser exercido mediante notificação ao credor fiduciário e depósito judicial do valor devido.

Restituição do Valor Remanescente

Se a venda do imóvel no leilão extrajudicial render valor superior ao montante da dívida, o credor fiduciário deverá restituir o saldo remanescente ao devedor fiduciante (art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997).

A jurisprudência do STJ tem reafirmado o direito do devedor à restituição do saldo remanescente, sob pena de enriquecimento sem causa do credor.

Ação de Imissão na Posse

Caso o devedor fiduciante, ou qualquer ocupante do imóvel, se recuse a desocupá-lo após a consolidação da propriedade ou a arrematação no leilão extrajudicial, o credor fiduciário ou o arrematante poderá ajuizar ação de imissão na posse (art. 30 da Lei nº 9.514/1997).

A ação de imissão na posse tem rito sumário e o juiz poderá conceder liminar para a desocupação do imóvel no prazo de 60 (sessenta) dias, comprovada a consolidação da propriedade.

Jurisprudência Relevante

A jurisprudência do STJ tem se debruçado sobre diversas questões controvertidas envolvendo a alienação fiduciária de imóveis. Entre os temas de maior relevância, destacam-se:

• Validade da cláusula de alienação fiduciária em contratos de mútuo feneratício (empréstimo pessoal): O STJ tem admitido a validade da alienação fiduciária de imóvel em garantia de empréstimo pessoal, desde que não configure pacto comissório (vedação de o credor ficar com a coisa dada em garantia se a dívida não for paga no vencimento).
• Purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação: O STJ firmou o entendimento de que, nos contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.465/2017, o devedor fiduciante pode purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação.
• Notificação prévia do devedor sobre as datas, horários e locais dos leilões: O STJ pacificou o entendimento de que a notificação prévia do devedor sobre as datas, horários e locais dos leilões é requisito de validade do procedimento de expropriação.

Dicas Práticas para Advogados

Para atuar com segurança e eficácia em casos envolvendo alienação fiduciária de imóveis, o advogado deve observar as seguintes dicas práticas:

1. Análise Detalhada do Contrato: O primeiro passo é analisar minuciosamente o contrato de financiamento imobiliário e a cláusula de alienação fiduciária, verificando a regularidade de sua constituição, os encargos incidentes sobre a dívida, os prazos para purgação da mora e as regras para a realização do leilão extrajudicial.
2. Acompanhamento do Procedimento Extrajudicial: O advogado deve acompanhar de perto todas as etapas do procedimento extrajudicial, desde a intimação para purgação da mora até a realização do leilão, verificando a regularidade das notificações, a avaliação do imóvel e a observância dos prazos legais.
3. Análise da Jurisprudência: Mantenha-se atualizado sobre a jurisprudência do STJ e dos Tribunais de Justiça estaduais, pois as decisões judiciais têm papel fundamental na interpretação e aplicação da Lei nº 9.514/1997.
4. Negociação com o Credor Fiduciário: Em muitos casos, a melhor solução para o devedor fiduciante é a renegociação da dívida com o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade. O advogado deve atuar como mediador, buscando um acordo que seja benéfico para ambas as partes.
5. Ação Revisional: Se houver indícios de abusividade nas cláusulas contratuais, como cobrança de juros abusivos ou capitalização mensal de juros sem previsão legal, o advogado poderá ajuizar ação revisional para adequar o contrato aos parâmetros legais e jurisprudenciais.
6. Ação Anulatória do Leilão Extrajudicial: Caso o procedimento extrajudicial apresente vícios insanáveis, como a ausência de notificação do devedor sobre as datas dos leilões ou a arrematação por preço vil, o advogado poderá ajuizar ação anulatória do leilão, buscando a invalidação do ato e a restituição do imóvel ao devedor.

Conclusão

A alienação fiduciária em garantia é um instituto complexo e dinâmico, que exige do advogado conhecimento aprofundado da legislação, da jurisprudência e das práticas de mercado. O Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711/2023) introduziu mudanças significativas que demandam atenção redobrada dos profissionais do Direito. A atuação preventiva, a análise criteriosa dos contratos e o acompanhamento diligente do procedimento extrajudicial são fundamentais para assegurar a defesa dos interesses dos clientes, sejam eles devedores fiduciantes ou credores fiduciários, contribuindo para a segurança jurídica e a efetividade das relações no mercado imobiliário brasileiro.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.