Entenda: REURB

A Regularização Fundiária Urbana (REURB) surge como um instrumento crucial no cenário jurídico brasileiro, visando solucionar a complexa questão da informalidade habitacional que assola diversas cidades. Instituída pela Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, a REURB representa um avanço significativo na busca por garantir o direito à moradia, à dignidade humana e ao desenvolvimento urbano sustentável. Este artigo destrinchará os meandros da REURB, abordando seus conceitos, procedimentos, modalidades e desafios, oferecendo um guia prático para advogados que militam na área do Direito Imobiliário.

O Que é a REURB?

A REURB é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e à titulação de seus ocupantes. Em outras palavras, trata-se de um processo legal que visa transformar áreas ocupadas irregularmente, muitas vezes sem infraestrutura básica e com moradias precárias, em bairros formalizados, com acesso a serviços públicos, infraestrutura adequada e segurança jurídica para seus habitantes.

A Lei nº 13.465/2017, que instituiu a REURB, define núcleo urbano informal como "aquele clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, ainda que atendidas a legislação urbanística e a legislação ambiental vigentes". Essa definição abrange uma vasta gama de situações, desde favelas e loteamentos irregulares até áreas de preservação permanente (APPs) ocupadas indevidamente.

Modalidades da REURB

A REURB divide-se em duas modalidades principais, cada qual com características e procedimentos específicos:

1. REURB-S (Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social): Destinada a núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda. A REURB-S é de responsabilidade do poder público municipal, que deve arcar com os custos da regularização, incluindo a elaboração de projetos, obras de infraestrutura e a titulação dos ocupantes.

2. REURB-E (Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico): Aplicada a núcleos urbanos informais não enquadrados na REURB-S. Nessa modalidade, a regularização é de responsabilidade dos próprios ocupantes ou de terceiros interessados, que devem arcar com os custos do processo.

Procedimentos da REURB

O processo de REURB é complexo e envolve diversas etapas, desde a identificação do núcleo urbano informal até a titulação dos ocupantes. As principais fases do processo são:

1. Requerimento e Instauração: O processo pode ser iniciado por requerimento dos ocupantes, de associações de moradores, do Ministério Público, da Defensoria Pública ou de ofício pelo poder público municipal.

2. Diagnóstico e Projeto de Regularização: Nessa etapa, é realizado um levantamento topográfico, socioeconômico e ambiental do núcleo urbano informal, a fim de subsidiar a elaboração do projeto de regularização. O projeto deve contemplar as obras de infraestrutura necessárias, a delimitação dos lotes e a definição das áreas públicas.

3. Aprovação do Projeto e Emissão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF): Após a aprovação do projeto pelos órgãos competentes, o poder público municipal emite a CRF, que atesta a regularização do núcleo urbano informal.

4. Registro da CRF e Titulação dos Ocupantes: A CRF deve ser registrada no Cartório de Imóveis competente, o que possibilita a emissão dos títulos de propriedade para os ocupantes.

Fundamentação Legal e Jurisprudência

A REURB encontra amparo legal na Constituição Federal de 1988, que consagra o direito à moradia como um direito social fundamental (art. 6º). Além disso, a Lei nº 13.465/2017, que instituiu a REURB, é o principal diploma legal que regulamenta o tema.

A jurisprudência também tem se manifestado sobre a REURB, consolidando entendimentos importantes sobre o tema. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por exemplo, já decidiu que a REURB-S é um dever do poder público municipal, não podendo ser repassada aos ocupantes a responsabilidade pelos custos da regularização.

O Supremo Tribunal Federal (STF) também já se pronunciou sobre a REURB, reconhecendo a constitucionalidade da Lei nº 13.465/2017 e destacando a importância da regularização fundiária para a garantia do direito à moradia e a promoção da justiça social (ADI 5.771).

Dicas Práticas para Advogados

Para advogados que atuam na área do Direito Imobiliário, a REURB representa um campo de atuação promissor e desafiador. Algumas dicas práticas para o exercício da advocacia nesse contexto:

• Conhecimento Aprofundado da Legislação: É fundamental dominar a Lei nº 13.465/2017 e as demais normas que regulamentam a REURB, bem como a jurisprudência atualizada sobre o tema.
• Atuação Proativa: O advogado pode atuar proativamente na identificação de núcleos urbanos informais e na propositura de requerimentos de REURB, representando os interesses dos ocupantes ou de associações de moradores.
• Assessoria Jurídica Integral: A REURB envolve diversas áreas do Direito, como Direito Administrativo, Direito Civil, Direito Ambiental e Direito Urbanístico. É importante oferecer uma assessoria jurídica integral aos clientes, acompanhando todas as etapas do processo de regularização.
• Diálogo com o Poder Público: A REURB exige um diálogo constante com o poder público municipal e os demais órgãos envolvidos no processo. É importante manter um bom relacionamento com esses atores e buscar soluções negociadas para os conflitos que possam surgir.

Desafios e Perspectivas

Apesar dos avanços trazidos pela Lei nº 13.465/2017, a REURB ainda enfrenta diversos desafios no Brasil. A falta de recursos financeiros por parte dos municípios, a burocracia dos processos de regularização e a resistência de alguns setores da sociedade são alguns dos obstáculos que precisam ser superados.

No entanto, as perspectivas para a REURB são positivas. A crescente conscientização sobre a importância da regularização fundiária para a garantia do direito à moradia e o desenvolvimento urbano sustentável tem impulsionado a adoção de políticas públicas voltadas para o tema. A REURB, quando implementada de forma eficaz, pode transformar a realidade de milhões de brasileiros que vivem na informalidade, garantindo-lhes segurança jurídica, dignidade e melhores condições de vida.

Conclusão

A Regularização Fundiária Urbana (REURB) é um instrumento essencial para a promoção da justiça social e o desenvolvimento urbano sustentável no Brasil. Através da regularização de núcleos urbanos informais, a REURB garante o direito à moradia, à dignidade humana e à segurança jurídica para milhões de brasileiros. A atuação de advogados especializados em Direito Imobiliário é fundamental para o sucesso da REURB, garantindo que os direitos dos ocupantes sejam respeitados e que o processo de regularização seja conduzido de forma legal e transparente. Com o aprimoramento da legislação e a implementação de políticas públicas eficazes, a REURB tem o potencial de transformar a realidade de milhares de comunidades em todo o país.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.