A demarcação de terras, seja em áreas rurais ou urbanas, é um tema recorrente e, por vezes, complexo no Direito Imobiliário. A Ação Demarcatória, instrumento jurídico fundamental para dirimir conflitos sobre os limites de propriedades, ganha contornos ainda mais específicos quando envolve imóveis objeto de financiamento. Este artigo busca aprofundar a análise da Ação Demarcatória nesse contexto, explorando seus fundamentos legais, jurisprudência pertinente e aspectos práticos para a atuação do advogado.
A Ação Demarcatória: Fundamentos Legais e Objetivos
A Ação Demarcatória encontra amparo legal no Código Civil (CC) e no Código de Processo Civil (CPC). O artigo 1.297 do CC estabelece o direito do proprietário de constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados.
O CPC, por sua vez, disciplina o procedimento da Ação Demarcatória em seus artigos 569 a 587. O objetivo principal da ação é fixar os limites de uma propriedade, seja por meio da criação de novos marcos, seja pela restauração de marcos antigos ou apagados. A ação demarcatória pode ser cumulada com a ação de divisão, caso o imóvel seja indivisível e os proprietários não cheguem a um acordo sobre a sua partilha.
Financiamento e Ação Demarcatória: A Complexidade da Relação
A presença de um financiamento imobiliário introduz uma nova camada de complexidade à Ação Demarcatória. A instituição financeira, na qualidade de credora fiduciária, possui interesse direto na preservação da garantia do financiamento, ou seja, no imóvel.
A Legitimidade Ativa e Passiva
A legitimidade ativa para propor a Ação Demarcatória é do proprietário do imóvel. No caso de imóvel financiado, o proprietário é o devedor fiduciante, que detém a posse direta do bem. A instituição financeira, como credora fiduciária, detém a propriedade resolúvel do imóvel e a posse indireta.
A legitimidade passiva recai sobre o confinante, ou seja, o proprietário do imóvel vizinho com o qual se disputa a linha divisória. A instituição financeira, em regra, não é parte legítima para figurar no polo passivo da Ação Demarcatória, a menos que haja alguma alegação de que a instituição tenha concorrido para a confusão de limites.
A Intervenção da Instituição Financeira
Embora não seja parte legítima, a instituição financeira deve ser intimada da propositura da Ação Demarcatória, pois a decisão final poderá afetar a garantia do financiamento. A instituição poderá intervir no processo como assistente litisconsorcial do devedor fiduciante, defendendo os seus interesses na preservação do imóvel.
Jurisprudência: O Entendimento dos Tribunais
A jurisprudência tem se debruçado sobre a relação entre financiamento e Ação Demarcatória, consolidando alguns entendimentos importantes.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que a instituição financeira credora fiduciária não é litisconsorte passiva necessária na Ação Demarcatória proposta pelo devedor fiduciante contra o confinante. No entanto, o STJ reconhece a necessidade de intimação da instituição para que possa intervir no processo, caso tenha interesse.
Os Tribunais de Justiça estaduais também têm proferido decisões no sentido de que a instituição financeira não é parte legítima para figurar no polo passivo da Ação Demarcatória, a menos que haja alguma alegação de que a instituição tenha concorrido para a confusão de limites. (TJSP - Apelação Cível 1004567-89.2018.8.26.0100)
Dicas Práticas para Advogados
A atuação na Ação Demarcatória envolvendo imóvel financiado exige cautela e atenção a alguns detalhes práticos.
Análise Criteriosa da Documentação
A análise da documentação é fundamental para o sucesso da Ação Demarcatória. É preciso verificar a matrícula do imóvel, a escritura pública de compra e venda com alienação fiduciária em garantia, os contratos de financiamento, as plantas e memoriais descritivos, além de eventuais laudos periciais.
Intimação da Instituição Financeira
A intimação da instituição financeira é um passo crucial no processo. A ausência de intimação pode acarretar a nulidade do processo, prejudicando os interesses do devedor fiduciante.
Perícia Técnica
A perícia técnica é essencial para a definição dos limites da propriedade. O advogado deve acompanhar a perícia e apresentar quesitos que auxiliem o perito na elaboração do laudo.
Acordo Extrajudicial
A busca por um acordo extrajudicial pode ser uma alternativa viável e menos custosa para a resolução do conflito. O advogado deve avaliar a possibilidade de conciliação com o confinante e com a instituição financeira.
Conclusão
A Ação Demarcatória envolvendo imóvel financiado é um tema complexo que exige conhecimento aprofundado do Direito Imobiliário e da jurisprudência. A atuação do advogado deve ser pautada pela análise criteriosa da documentação, pela intimação da instituição financeira e pela busca por soluções que preservem os interesses do devedor fiduciante e da instituição financeira. A compreensão das nuances desse tipo de ação é fundamental para o sucesso na defesa dos direitos dos clientes.
Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.