Financiamento: Adjudicação Compulsória

A aquisição de um imóvel através de financiamento é uma realidade para grande parte dos brasileiros. No entanto, o processo não se encerra com a quitação da última parcela. A formalização da propriedade, com a devida transferência no registro de imóveis, é o passo final e crucial. E é nesse momento que muitos adquirentes se deparam com um obstáculo: a recusa ou impossibilidade do vendedor (ou da instituição financeira, em alguns casos) em outorgar a escritura definitiva. Para solucionar essa pendência, o Direito Civil brasileiro oferece um instrumento poderoso: a adjudicação compulsória.

Este artigo detalha o instituto da adjudicação compulsória no contexto de financiamentos imobiliários, abordando seus requisitos, procedimentos e a jurisprudência aplicável, com foco em fornecer um guia prático para advogados atuantes em Direito Imobiliário.

O Que é Adjudicação Compulsória?

A adjudicação compulsória é uma ação judicial (ou, mais recentemente, um procedimento extrajudicial) que visa substituir a vontade do promitente vendedor que, injustificadamente, se recusa ou se encontra impossibilitado de outorgar a escritura pública definitiva de compra e venda de um imóvel, após a quitação integral do preço pelo promitente comprador.

Em termos práticos, se o comprador pagou tudo o que devia, mas o vendedor não assina a escritura, o juiz (ou o tabelião, no caso extrajudicial) emite uma ordem que serve como título para o registro da propriedade no Cartório de Imóveis, transferindo a titularidade do bem.

Fundamentação Legal

O instituto da adjudicação compulsória encontra respaldo em diversos diplomas legais, refletindo sua importância na garantia do direito de propriedade:

• Código Civil (Lei nº 10.406/2002):
• Art. 1.417: Estabelece que, mediante promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o promitente comprador adquire direito real à aquisição do imóvel.
• Art. 1.418: Confere ao promitente comprador, titular de direito real, o direito de exigir a outorga da escritura definitiva e, em caso de recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
• Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973):
• Art. 216-B: Inserido pela Lei nº 14.382/2022, este artigo regulamenta o procedimento extrajudicial da adjudicação compulsória, representando um avanço significativo na desburocratização do processo.
• Decreto-Lei nº 58/1937:
• Dispõe sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações, estabelecendo bases históricas para a proteção do adquirente.

A Súmula 239 do STJ e o Registro do Compromisso

Historicamente, debatia-se se o registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Imóveis era um requisito indispensável para a ação de adjudicação compulsória. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou a questão com a edição da Súmula 239.

"O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis."

Embora o Código Civil de 2002 (arts. 1.417 e 1.418) pareça exigir o registro para a constituição do direito real, a jurisprudência consolidada do STJ entende que a ausência do registro não impede a adjudicação, desde que comprovada a quitação e a inexistência de cláusula de arrependimento. O registro, no entanto, é fundamental para garantir a oponibilidade erga omnes (contra todos), protegendo o comprador contra eventuais vendas duplas ou penhoras sobre o bem.

Adjudicação Compulsória em Contratos de Financiamento

No contexto de financiamentos imobiliários, a dinâmica da adjudicação compulsória apresenta particularidades. Geralmente, o financiamento envolve três partes: o comprador (mutuário), o vendedor e a instituição financeira (credora fiduciária ou hipotecária).

O Papel da Instituição Financeira

Na maioria dos financiamentos atuais, utiliza-se a alienação fiduciária em garantia. O comprador adquire a propriedade resolúvel do imóvel, que fica em nome do banco até a quitação da dívida. Ao quitar o financiamento, o banco emite o termo de quitação.

O problema surge quando o comprador, de posse do termo de quitação, não consegue registrar a baixa da alienação fiduciária e, consequentemente, consolidar a propriedade plena em seu nome, seja por recusa do banco ou por pendências no registro anterior (por exemplo, a construtora não outorgou a escritura para o primeiro comprador que, por sua vez, financiou a venda para o atual).

Nesse cenário, a ação de adjudicação compulsória pode ser direcionada:

1. Contra a Instituição Financeira: Se a recusa injustificada partir do banco em emitir o termo de quitação ou em proceder aos trâmites necessários para a baixa da garantia.
2. Contra o Vendedor Originário (Construtora ou Particular): Se o banco cumpriu sua parte (emitiu a quitação), mas o vendedor originário, que ainda figura como proprietário no registro, recusa-se a outorgar a escritura.

A Questão da Hipoteca: Súmula 308 do STJ

Um cenário clássico e problemático envolve a compra de imóveis na planta. A construtora financia a obra com um banco, dando o terreno e as futuras unidades em hipoteca. O consumidor compra a unidade, quita o preço com a construtora, mas não consegue a escritura porque o imóvel está hipotecado ao banco da construtora.

Para proteger o consumidor de boa-fé, o STJ editou a Súmula 308.

"A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel."

Com base nessa súmula, o adquirente que quitou o preço pode exigir a adjudicação compulsória do imóvel livre do ônus hipotecário, cabendo ao banco cobrar a dívida diretamente da construtora.

Procedimento Extrajudicial: A Grande Inovação (Lei 14.382/2022)

A Lei nº 14.382/2022 revolucionou a adjudicação compulsória ao introduzir a via extrajudicial (Art. 216-B da Lei de Registros Públicos), tornando o processo mais rápido e menos custoso.

Requisitos para a Adjudicação Extrajudicial:

1. Requerimento: Assinado por advogado.
2. Instrumento de Promessa de Compra e Venda: Ou documento equivalente, com prova da sucessão, se houver.
3. Prova da Quitação: Comprovantes de pagamento, termo de quitação do financiamento, etc.
4. Ata Notarial: Lavrada por tabelião de notas, atestando a identificação do imóvel, os dados das partes, o cumprimento das obrigações do comprador e a recusa ou impossibilidade do vendedor em outorgar a escritura (após notificação prévia).
5. Certidões: Comprovando a regularidade fiscal do vendedor (em alguns estados, dispensável, dependendo do provimento da Corregedoria local).
6. Imposto de Transmissão (ITBI): Comprovante de recolhimento.

O procedimento inicia-se no Tabelionato de Notas (para a ata notarial) e finaliza-se no Registro de Imóveis, que, após análise, procederá ao registro da propriedade em nome do requerente.

Dicas Práticas para Advogados

1. Notificação Prévia (Constituição em Mora): Antes de ingressar com a ação judicial ou iniciar o procedimento extrajudicial, notifique o vendedor (e/ou a instituição financeira) extrajudicialmente (por Cartório de Títulos e Documentos) para outorgar a escritura ou emitir a quitação em prazo razoável (ex: 15 dias). A inércia comprovará a recusa injustificada.
2. Análise Detalhada da Cadeia Dominial: Em casos de cessão de direitos, é fundamental comprovar a quitação de todos os elos da cadeia. Se 'A' vendeu para 'B', e 'B' cedeu para 'C', 'C' precisa provar que pagou a 'B' e que 'B' pagou a 'A'.
3. Priorize a Via Extrajudicial: Sempre que os requisitos estiverem preenchidos, opte pela adjudicação extrajudicial. É significativamente mais célere do que a via judicial.
4. Atenção aos Provimentos Locais: As Corregedorias-Gerais de Justiça dos Estados têm editado provimentos regulamentando a adjudicação extrajudicial (Art. 216-B da LRP). Consulte o provimento do estado onde o imóvel está localizado para verificar exigências específicas.
5. Súmula 308 do STJ como Trunfo: Em casos de imóveis na planta, utilize a Súmula 308 para garantir a liberação da hipoteca da construtora, mesmo que a dívida entre ela e o banco não esteja quitada.

Jurisprudência Relevante

A jurisprudência tem papel fundamental na interpretação e aplicação da adjudicação compulsória:

• STJ: Reafirma que a adjudicação compulsória prescinde do registro do compromisso de compra e venda (Súmula 239).
• STJ - REsp 1.891.498/SP (2021): Reforça a aplicação da Súmula 308, garantindo a adjudicação livre de hipoteca ao adquirente de boa-fé que quitou o preço.
• TJs Estaduais: Inúmeros julgados recentes têm validado o procedimento extrajudicial da Lei 14.382/2022, ressaltando a necessidade de rigor na comprovação da quitação através da ata notarial.

Conclusão

A adjudicação compulsória é o remédio jurídico essencial para garantir o direito de propriedade àqueles que cumpriram sua parte no contrato de financiamento imobiliário. Com a consolidação da jurisprudência, especialmente as Súmulas 239 e 308 do STJ, e a recente inovação do procedimento extrajudicial, os advogados dispõem de ferramentas robustas e ágeis para solucionar os entraves burocráticos e concretizar o sonho da casa própria (ou do investimento) de seus clientes, assegurando a segurança jurídica nas transações imobiliárias.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.