Financiamento: Airbnb e Locação por Aplicativos

A proliferação de plataformas como o Airbnb revolucionou a forma como interagimos com o mercado imobiliário, criando oportunidades e desafios legais complexos, especialmente quando o imóvel locado está alienado fiduciariamente. A interseção entre o financiamento imobiliário, regido pela Lei nº 9.514/1997, e a locação por temporada via aplicativos, disciplinada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e pelo Código Civil, demanda uma análise cuidadosa por parte dos operadores do direito. Este artigo explora as nuances jurídicas dessa relação, abordando as implicações para o fiduciante, o fiduciário e o locatário, com foco na legislação e na jurisprudência atualizadas até 2026.

A Natureza da Locação por Aplicativos

Para compreender os desafios inerentes à locação de imóveis financiados via aplicativos, é crucial definir a natureza jurídica dessa atividade. A jurisprudência, notadamente o Superior Tribunal de Justiça (STJ), tem se debruçado sobre a distinção entre a locação por temporada, regida pela Lei do Inquilinato (arts. 48 a 50), e o contrato de hospedagem, típico da atividade hoteleira e regido pela Lei Geral do Turismo (Lei nº 11.771/2008).

O STJ, em julgamento emblemático, pacificou o entendimento de que a locação via Airbnb e congêneres, quando não acompanhada de serviços típicos de hotelaria (limpeza diária, café da manhã, recepção, etc.), caracteriza-se como locação por temporada. Essa distinção é fundamental, pois afasta a aplicação das regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e da legislação turística, submetendo a relação às normas civis e inquilinárias.

No entanto, a linha divisória pode ser tênue. Se o anfitrião oferecer serviços que descaracterizem a mera cessão do uso do imóvel, aproximando-se da atividade hoteleira, a natureza da relação pode ser alterada, com implicações tributárias, regulatórias e condominiais.

A Questão Condominial

Um dos principais focos de conflito na locação por aplicativos reside na relação com o condomínio. O STJ decidiu que a convenção de condomínio pode proibir a locação por temporada via plataformas digitais, desde que essa proibição esteja expressa na convenção ou seja aprovada por quórum qualificado em assembleia. A justificativa baseia-se na destinação residencial do condomínio e na necessidade de preservar a segurança e o sossego dos condôminos, valores que podem ser afetados pela alta rotatividade de ocupantes.

Essa decisão ressalta a importância de analisar a convenção condominial antes de iniciar a locação por temporada, especialmente em imóveis financiados, onde o fiduciante mantém a posse direta, mas não a propriedade plena.

O Financiamento Imobiliário e a Alienação Fiduciária

A alienação fiduciária em garantia, regulamentada pela Lei nº 9.514/1997, é o modelo de financiamento imobiliário mais utilizado no Brasil. Nesse sistema, o devedor (fiduciante) transfere a propriedade resolúvel do imóvel ao credor (fiduciário, geralmente uma instituição financeira) como garantia do pagamento da dívida. O fiduciante mantém a posse direta do imóvel e o direito de usá-lo, mas a propriedade plena só retorna a ele após a quitação integral do financiamento.

A Locação de Imóvel Alienado Fiduciariamente

A Lei nº 9.514/1997, em seu art. 24, V, estabelece que o contrato de alienação fiduciária deve conter cláusula com a "indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão". O art. 37-B, incluído pela Lei nº 13.097/2015, dispõe que "será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação de locação, por prazo inferior a 3 (três) anos, do imóvel alienado fiduciariamente, sem o consentimento prévio e expresso do credor fiduciário".

Essa restrição visa proteger a garantia do credor. Se o devedor ficar inadimplente e o imóvel for a leilão, um contrato de locação longo e desvantajoso poderia dificultar a venda ou reduzir o valor do bem.

A locação por temporada, por definição, tem prazo máximo de 90 dias (art. 48 da Lei nº 8.245/1991). Assim, à primeira vista, ela estaria isenta da necessidade de anuência prévia do fiduciário, conforme o art. 37-B da Lei nº 9.514/1997.

No entanto, a prática reiterada de locações por temporada, especialmente quando o fiduciante passa a depender dessa renda para pagar as parcelas do financiamento, levanta questionamentos sobre a possível descaracterização da posse direta e o risco de inadimplência, caso a atividade não seja bem-sucedida.

O Conflito de Interesses e a Jurisprudência

A jurisprudência ainda não consolidou um entendimento uniforme sobre a necessidade de anuência prévia do credor fiduciário para a locação por aplicativos de forma reiterada, quando o prazo individual de cada locação não ultrapassa o limite legal, mas a soma dos períodos revela uma exploração comercial contínua.

Por um lado, defende-se que, se o prazo individual não atinge 3 anos, a lei não exige anuência (interpretação literal do art. 37-B da Lei nº 9.514/1997). Além disso, a locação por temporada pode gerar renda que auxilia o devedor no pagamento do financiamento, beneficiando indiretamente o credor.

Por outro lado, argumenta-se que a locação reiterada via aplicativos desvirtua a finalidade residencial do imóvel, aproximando-se de uma exploração comercial contínua. Essa prática poderia, em tese, aumentar o desgaste do imóvel, desvalorizando a garantia, e, em caso de inadimplência, dificultar a consolidação da propriedade e o leilão, caso haja locatários ocupando o imóvel, mesmo que temporariamente.

A Consolidação da Propriedade e a Locação

O principal risco para o locatário de um imóvel alienado fiduciariamente é a inadimplência do fiduciante. Se o devedor não pagar as parcelas, o credor fiduciário pode consolidar a propriedade em seu nome (art. 26 da Lei nº 9.514/1997) e levar o imóvel a leilão (art. 27).

Com a consolidação da propriedade, o contrato de locação (seja residencial, comercial ou por temporada) celebrado sem a anuência do credor fiduciário, ou que não possua cláusula de vigência averbada na matrícula, resolve-se. O credor, agora proprietário pleno, pode requerer a desocupação do imóvel.

O STJ já decidiu que, consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, resolve-se o contrato de locação, cabendo ao novo proprietário denunciar o contrato, concedendo o prazo de 90 dias para desocupação, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/1991. Essa regra aplica-se também à locação por temporada, embora o prazo de desocupação possa ser mais exíguo, dependendo das circunstâncias e da interpretação do juízo.

Dicas Práticas para Advogados

A atuação preventiva e contenciosa na intersecção entre financiamento imobiliário e locação por aplicativos exige cautela e conhecimento específico:

1. Análise do Contrato de Financiamento: Verifique minuciosamente as cláusulas do contrato de alienação fiduciária. Alguns contratos contêm proibições expressas ou exigências de anuência prévia para qualquer tipo de locação, independentemente do prazo, visando proteger a garantia.

2. Verificação da Convenção Condominial: Antes de orientar um cliente a disponibilizar seu imóvel no Airbnb, é imperativo analisar a convenção do condomínio para certificar-se de que não há proibição expressa para a locação por temporada via plataformas digitais, conforme entendimento do STJ.

3. Orientação ao Fiduciante (Anfitrião): Aconselhe o cliente sobre os riscos da inadimplência. A renda gerada pelo aplicativo não garante a manutenção do imóvel se as parcelas do financiamento não forem pagas. Esclareça que a consolidação da propriedade pelo banco resultará na resolução dos contratos de locação.

4. Orientação ao Locatário (Hóspede): Em casos de locações mais longas (ainda que dentro do limite de 90 dias), é prudente verificar a situação da matrícula do imóvel. Se houver registro de consolidação da propriedade ou prenotação de execução, o locatário corre o risco de ser despejado pelo credor fiduciário.

5. Atenção à Caracterização da Atividade: Oriente o anfitrião a não oferecer serviços típicos de hotelaria (limpeza diária, refeições, etc.) para evitar a descaracterização da locação por temporada e a sujeição à legislação hoteleira e tributária específica, o que poderia gerar passivos significativos.

6. Redação Contratual Clara: Elabore contratos de locação por temporada (mesmo que a plataforma já possua seus termos) que estabeleçam claramente os limites da ocupação, as regras do condomínio e as consequências do descumprimento, resguardando os interesses do locador fiduciante.

Conclusão

A locação de imóveis financiados por meio de plataformas como o Airbnb é uma realidade complexa que exige a harmonização entre o direito de propriedade resolúvel do fiduciante, a proteção da garantia do credor fiduciário e as regras condominiais. A jurisprudência, especialmente do STJ, tem delineado os contornos dessa relação, enfatizando a natureza de locação por temporada e a autonomia dos condomínios para regulamentar a prática. Aos operadores do direito, cabe a análise minuciosa dos contratos de financiamento, das convenções condominiais e da legislação pertinente (Leis nº 9.514/1997 e 8.245/1991) para orientar seus clientes com segurança, mitigando os riscos inerentes a essa modalidade de exploração imobiliária e garantindo a segurança jurídica das transações.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.