Financiamento: Registro de Imóveis

O financiamento imobiliário é uma ferramenta essencial para a aquisição da casa própria por milhões de brasileiros. No entanto, o processo não se encerra com a assinatura do contrato com a instituição financeira. A etapa final e crucial para garantir a segurança jurídica do negócio e a propriedade do bem é o registro do contrato de financiamento no Cartório de Registro de Imóveis competente. Este artigo, voltado para advogados e profissionais da área imobiliária, aborda de forma aprofundada o tema, analisando a legislação pertinente, a jurisprudência e apresentando dicas práticas para o dia a dia.

A Importância do Registro: Segurança Jurídica e Publicidade

O princípio basilar do direito imobiliário brasileiro reside na máxima "quem não registra, não é dono". A Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) e o Código Civil (Lei nº 10.406/02) estabelecem que a transferência da propriedade imóvel e a constituição de direitos reais, como a alienação fiduciária e a hipoteca, só se efetivam com o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

A Função do Registro na Alienação Fiduciária e na Hipoteca

No contexto do financiamento imobiliário, as garantias mais comuns são a alienação fiduciária e a hipoteca:

• Alienação Fiduciária: A Lei nº 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, determina em seu artigo 23 que a propriedade fiduciária se constitui mediante o registro do contrato no Registro de Imóveis. Com o registro, o devedor (fiduciante) transfere a propriedade resolúvel do imóvel ao credor (fiduciário), permanecendo na posse direta do bem.
• Hipoteca: O Código Civil, em seu artigo 1.227, prevê que os direitos reais sobre imóveis, incluindo a hipoteca, adquirem-se com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. A hipoteca grava o imóvel, garantindo o pagamento da dívida, mas o devedor mantém a propriedade e a posse do bem.

O registro, portanto, não apenas formaliza a garantia, mas também confere publicidade erga omnes, ou seja, torna a situação jurídica do imóvel oponível a terceiros. Isso impede, por exemplo, que o imóvel seja vendido a outra pessoa ou que sofra penhoras por dívidas do antigo proprietário, protegendo tanto o credor quanto o adquirente.

O Procedimento de Registro: Documentação e Etapas

O processo de registro do contrato de financiamento envolve a apresentação de uma série de documentos ao Cartório de Registro de Imóveis. A exigência documental pode variar ligeiramente de acordo com o estado e as normativas locais, mas em geral, os documentos essenciais são:

1. Contrato de Financiamento: O instrumento particular ou escritura pública de compra e venda com financiamento e constituição de garantia (alienação fiduciária ou hipoteca). O contrato deve conter todas as cláusulas exigidas por lei, incluindo a descrição completa do imóvel, o valor da dívida, as condições de pagamento e as consequências do inadimplemento.
2. Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): Comprovante de pagamento do ITBI, tributo municipal incidente sobre a transmissão da propriedade imóvel.
3. Certidões Negativas: Certidões negativas de débitos tributários (municipais, estaduais e federais), certidões de feitos ajuizados e certidões de ônus reais do imóvel.
4. Documentos Pessoais: Cópias autenticadas do RG, CPF e certidão de estado civil dos compradores e vendedores.
5. Comprovante de Pagamento das Custas Cartorárias: As custas do registro variam de acordo com o valor do imóvel e a tabela de emolumentos do estado.

A Prenotação e o Prazo para Registro

Ao apresentar a documentação no Cartório, o título é prenotado, recebendo um número de ordem e garantindo a prioridade do registro. A Lei nº 6.015/73 (Art. 188) estabelece o prazo de 30 dias para a análise e o registro do título, salvo se houver exigências a serem cumpridas.

Jurisprudência: A Proteção do Adquirente e o Princípio da Boa-Fé

A jurisprudência dos tribunais superiores (STJ e STF) tem se consolidado no sentido de proteger o adquirente de boa-fé, mesmo em situações complexas.

A Súmula 308 do STJ: Proteção contra a Hipoteca do Construtor

A Súmula 308 do STJ, que estabelece que "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel", é um marco fundamental na proteção dos consumidores. Essa súmula garante que o adquirente de boa-fé, que quitou o seu imóvel, não seja prejudicado por dívidas da construtora com a instituição financeira.

A Averbação Premonitória e a Fraude à Execução

A averbação premonitória, prevista no artigo 828 do Código de Processo Civil (CPC), permite que o credor averbe a certidão de ajuizamento da execução na matrícula do imóvel do devedor. A jurisprudência do STJ tem entendido que a alienação ou oneração do imóvel após a averbação premonitória configura fraude à execução (Art. 792, II, do CPC), protegendo o credor. No entanto, a ausência de averbação não impede o reconhecimento da fraude, desde que comprovada a má-fé do terceiro adquirente.

Dicas Práticas para Advogados

Para garantir um processo de financiamento e registro seguro e eficiente, os advogados devem adotar algumas práticas essenciais:

1. Diligência Prévia (Due Diligence): Antes da assinatura do contrato, realize uma due diligence completa do imóvel e dos vendedores. Solicite certidões de ônus reais atualizadas, certidões negativas de débitos e certidões de feitos ajuizados para identificar possíveis pendências, penhoras ou processos que possam comprometer a negociação.
2. Análise Criteriosa do Contrato: Analise minuciosamente o contrato de financiamento, verificando se todas as cláusulas estão em conformidade com a legislação aplicável (Lei nº 9.514/97, Lei nº 6.015/73, Código Civil e Código de Defesa do Consumidor). Preste especial atenção às cláusulas de reajuste, taxas de juros, penalidades e condições de consolidação da propriedade em caso de inadimplência.
3. Acompanhamento do Processo de Registro: Acompanhe o processo de registro no Cartório de Imóveis, verificando se há exigências a serem cumpridas e garantindo que o registro seja efetivado no prazo legal. Acompanhe a prenotação e certifique-se de que a matrícula do imóvel reflita corretamente a transferência da propriedade e a constituição da garantia.
4. Orientação ao Cliente: Oriente o seu cliente de forma clara e objetiva sobre a importância do registro, os custos envolvidos, os prazos e as consequências do não registro. Mantenha o cliente informado sobre o andamento do processo e esteja disponível para esclarecer dúvidas.
5. Atualização Constante: O direito imobiliário é uma área dinâmica e complexa, sujeita a constantes alterações legislativas e entendimentos jurisprudenciais. Mantenha-se atualizado sobre as novidades do setor, participando de cursos, palestras e acompanhando as decisões dos tribunais superiores.

Conclusão

O registro do contrato de financiamento imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis é a etapa final e indispensável para a consolidação da propriedade e a segurança jurídica do negócio. A compreensão da legislação aplicável, da jurisprudência e a adoção de boas práticas profissionais são fundamentais para os advogados que atuam na área de direito imobiliário. Ao garantir que o processo seja conduzido de forma correta e diligente, o advogado protege os interesses do seu cliente, assegurando que o sonho da casa própria se concretize com total segurança e tranquilidade.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.