Guia Prático: Condomínio Edilício

O Que é um Condomínio Edilício?

No universo do Direito Imobiliário, o condomínio edilício se destaca como uma figura complexa, regida por um arcabouço legal minucioso e com desafios práticos que exigem atenção dos advogados. O Código Civil (Lei 10.406/2002), em seu artigo 1.331, define o condomínio edilício como uma propriedade em comum, onde coexistem partes exclusivas e partes comuns, indissociáveis entre si. Essa peculiaridade o diferencia do condomínio tradicional, onde a propriedade é exercida em conjunto sobre a totalidade do bem, sem a distinção entre áreas exclusivas e comuns.

Para compreender a essência do condomínio edilício, é fundamental analisar seus elementos formadores: as unidades autônomas, que são as partes exclusivas, como apartamentos, salas comerciais, vagas de garagem; e as áreas comuns, que são de uso e propriedade de todos os condôminos, como o terreno, a estrutura do prédio, os elevadores, as áreas de lazer, etc. A lei estabelece que cada unidade autônoma corresponde a uma fração ideal do terreno e das partes comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.

Instituição e Constituição do Condomínio

A criação de um condomínio edilício exige o cumprimento de formalidades legais específicas. O artigo 1.332 do Código Civil determina que a instituição do condomínio se dá por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar, obrigatoriamente, a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade e o fim a que as unidades se destinam.

A constituição do condomínio, por sua vez, ocorre com a convenção de condomínio, documento que regula os direitos e deveres dos condôminos, as regras de convivência, a forma de administração e outros aspectos relevantes. A convenção deve ser aprovada por, no mínimo, dois terços das frações ideais e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.333 do Código Civil.

Dicas Práticas para Advogados na Instituição do Condomínio:

• Análise Criteriosa do Terreno: Antes de iniciar o processo, verifique a viabilidade do empreendimento, analisando as restrições legais, ambientais e urbanísticas do terreno.
• Elaboração da Convenção: Redija a convenção de forma clara, objetiva e completa, abordando todos os aspectos relevantes, como o uso das áreas comuns, as regras de convivência, a forma de administração, a fixação de multas, etc.
• Aprovação da Convenção: Garanta que a convenção seja aprovada pela maioria exigida por lei e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, para que tenha eficácia perante terceiros.
• Registro da Instituição: Após a aprovação da convenção, providencie o registro da instituição do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis.

A Convenção e o Regimento Interno

A convenção de condomínio e o regimento interno são os instrumentos normativos que regem a vida condominial. A convenção, como já mencionado, estabelece as regras gerais, enquanto o regimento interno disciplina as normas de convivência e o uso das áreas comuns, detalhando as disposições da convenção.

O artigo 1.334 do Código Civil estabelece o conteúdo obrigatório da convenção, como a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições, a forma de administração, a competência das assembleias, as sanções aos condôminos e a forma de convocação e o quórum para as assembleias. O regimento interno, por sua vez, pode ser alterado por maioria simples dos presentes na assembleia, desde que não contrarie a convenção.

Dicas Práticas para Advogados na Elaboração e Alteração da Convenção e do Regimento Interno:

• Atualização Constante: Revise periodicamente a convenção e o regimento interno para garantir que estejam em conformidade com a legislação vigente e as necessidades do condomínio.
• Clareza e Precisão: Redija os documentos de forma clara e objetiva, evitando ambiguidades que possam gerar conflitos.
• Aprovação em Assembleia: Garanta que as alterações sejam aprovadas em assembleia, com o quórum exigido por lei ou pela convenção.
• Registro em Cartório: Registre as alterações no Cartório de Registro de Imóveis, para que tenham eficácia perante terceiros.

A Assembleia de Condôminos

A assembleia de condôminos é o órgão máximo de deliberação do condomínio, responsável por tomar as decisões mais importantes, como a aprovação do orçamento, a eleição do síndico, a alteração da convenção, entre outras. O Código Civil estabelece regras para a convocação, o quórum e a realização das assembleias.

O artigo 1.350 do Código Civil determina que o síndico convocará, anualmente, a assembleia ordinária, na forma prevista na convenção. A assembleia extraordinária pode ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. As deliberações da assembleia são tomadas por maioria dos votos dos presentes, salvo quando a lei ou a convenção exigirem quórum qualificado.

Dicas Práticas para Advogados na Realização de Assembleias:

• Convocação Regular: Observe as regras de convocação estabelecidas na convenção e na lei, garantindo que todos os condôminos sejam notificados.
• Pauta Clara e Objetiva: Elabore a pauta de forma clara e objetiva, informando os assuntos que serão deliberados.
• Quórum Legal: Verifique se o quórum exigido por lei ou pela convenção foi atingido para cada deliberação.
• Ata Detalhada: Redija a ata da assembleia de forma detalhada, registrando as decisões tomadas, os votos e as abstenções.

A Figura do Síndico

O síndico é o representante legal do condomínio, responsável por administrar os bens comuns, cobrar as contribuições, representar o condomínio em juízo ou fora dele, entre outras funções. A lei permite que o síndico seja um condômino ou um terceiro, desde que escolhido pela assembleia.

O artigo 1.348 do Código Civil estabelece as competências do síndico, como convocar a assembleia, representar o condomínio, cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, cuidar da conservação e guarda das partes comuns, cobrar as contribuições, prestar contas à assembleia e realizar o seguro da edificação. O síndico pode ser destituído pela assembleia, por voto da maioria absoluta de seus membros.

Dicas Práticas para Advogados na Relação com o Síndico:

• Orientação Legal: Preste assessoria jurídica ao síndico, orientando-o sobre seus direitos e deveres, e auxiliando-o na tomada de decisões.
• Defesa Judicial: Represente o condomínio em juízo, defendendo seus interesses em ações de cobrança, ações de responsabilidade civil, etc.
• Mediação de Conflitos: Atue como mediador em conflitos entre o síndico e os condôminos, buscando soluções amigáveis e evitando a judicialização.

Despesas Condominiais

As despesas condominiais são as obrigações financeiras dos condôminos, destinadas a custear a conservação, manutenção e administração do condomínio. O Código Civil estabelece que cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

O artigo 1.336, inciso I, do Código Civil determina que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio. O não pagamento das despesas sujeita o condômino ao pagamento de juros moratórios, multa e correção monetária, além da possibilidade de cobrança judicial, que pode culminar na penhora e leilão da unidade autônoma.

Dicas Práticas para Advogados na Cobrança de Despesas Condominiais:

• Notificação Extrajudicial: Antes de ingressar com a ação de cobrança, envie uma notificação extrajudicial ao condômino inadimplente, concedendo-lhe um prazo para pagamento.
• Ação de Cobrança: Ingrese com a ação de cobrança, observando os prazos prescricionais e os requisitos legais.
• Penhora e Leilão: Em caso de não pagamento, requeira a penhora e o leilão da unidade autônoma do condômino inadimplente.
• Acordos: Busque a realização de acordos com os condôminos inadimplentes, facilitando o pagamento e evitando o desgaste de um processo judicial.

A Inadimplência e o Novo Código de Processo Civil

A inadimplência é um dos maiores problemas enfrentados pelos condomínios edilícios. O Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) trouxe inovações importantes para agilizar a cobrança das despesas condominiais. O artigo 784, inciso X, do NCPC inclui o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, no rol dos títulos executivos extrajudiciais.

Essa alteração permite que o condomínio ingresse diretamente com a ação de execução, sem a necessidade de passar pela fase de conhecimento, o que torna a cobrança mais rápida e eficaz. Além disso, o NCPC prevê a possibilidade de inclusão do nome do condômino inadimplente nos cadastros de proteção ao crédito, como o SPC e a Serasa.

Jurisprudência Relevante

A jurisprudência tem papel fundamental na interpretação e aplicação das normas que regem o condomínio edilício. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem consolidado entendimentos importantes sobre diversos temas, como a cobrança de despesas condominiais, a responsabilidade do síndico, a validade das cláusulas da convenção, entre outros:

• Súmula 260/STJ: A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.
• Súmula 358/STJ: O cancelamento de protesto só pode ser exigido quando houver o pagamento do título, com os acréscimos legais e contratuais, além do ressarcimento das despesas cartorárias.
• ** (Tema 882):** É válida a cláusula da convenção de condomínio que estabelece o pagamento das cotas condominiais de acordo com a fração ideal do imóvel, mesmo que haja desigualdade no uso das áreas comuns.

Conclusão

O condomínio edilício é um instituto complexo, que exige do advogado conhecimento profundo da legislação, da jurisprudência e da prática jurídica. A atuação preventiva e a busca por soluções amigáveis são fundamentais para evitar conflitos e garantir a harmonia e o bom funcionamento do condomínio. O domínio das regras de instituição, da convenção, da assembleia, das funções do síndico e da cobrança de despesas condominiais é essencial para o sucesso na advocacia imobiliária.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.