A inadimplência no pagamento do aluguel e dos encargos da locação é um dos problemas mais comuns enfrentados por locadores e administradores de imóveis. A Ação de Despejo por Falta de Pagamento, regulada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), é o instrumento jurídico adequado para a retomada do imóvel e a cobrança dos valores em atraso. Este guia prático visa fornecer aos advogados e profissionais do Direito Imobiliário um panorama completo sobre o tema, desde a fundamentação legal até as nuances processuais, com base na legislação atualizada e jurisprudência consolidada.
A Lei do Inquilinato e a Ação de Despejo
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, é o marco legal que disciplina as locações dos imóveis urbanos no Brasil. O artigo 9º da lei estabelece as hipóteses em que a locação pode ser desfeita, sendo a falta de pagamento do aluguel e demais encargos (inciso III) uma delas. O artigo 59, por sua vez, prevê a Ação de Despejo como o meio adequado para a retomada do imóvel.
Requisitos para o Despejo por Falta de Pagamento
Para que a Ação de Despejo por Falta de Pagamento seja julgada procedente, é imprescindível a comprovação da relação locatícia e da inadimplência. A prova da locação pode ser feita por contrato escrito ou verbal, sendo que a ausência de contrato escrito não impede a propositura da ação, desde que haja elementos que comprovem a existência da relação, como recibos de aluguel ou testemunhas.
A inadimplência deve ser comprovada por meio de planilha de cálculo detalhada, que demonstre os valores devidos a título de aluguel e encargos (IPTU, condomínio, água, luz, etc.), acrescidos de multa, juros e correção monetária, conforme previsto no contrato. É fundamental que a planilha seja clara e objetiva, facilitando a compreensão do juízo e do réu.
A Purgação da Mora: O Direito do Locatário
A Lei do Inquilinato garante ao locatário o direito de purgar a mora, ou seja, de pagar o débito e evitar o despejo. O artigo 62, inciso II, estabelece que o locatário poderá evitar a rescisão da locação se, no prazo de 15 dias, contado da citação, efetuar o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo do contador.
O depósito judicial deve incluir:
- Os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
- As multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
- Os juros de mora;
- As custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa.
É importante ressaltar que a purgação da mora é um direito do locatário, mas não pode ser exercida de forma reiterada. O parágrafo único do artigo 62 prevê que o locatário não poderá purgar a mora se já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
A Cumulação de Pedidos: Despejo e Cobrança
A Ação de Despejo por Falta de Pagamento pode ser cumulada com a cobrança dos aluguéis e encargos em atraso, conforme autoriza o artigo 62, inciso I, da Lei do Inquilinato. Essa cumulação é vantajosa para o locador, pois permite a resolução do contrato e a satisfação do crédito em um único processo, otimizando tempo e recursos.
Na petição inicial, o advogado deve formular pedidos distintos e sucessivos: a rescisão do contrato e a decretação do despejo, e a condenação do locatário e do fiador (se houver) ao pagamento do débito. É fundamental que o fiador seja citado para integrar o polo passivo da ação e responder solidariamente pela dívida.
A Liminar de Despejo e a Caução
A Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de concessão de liminar para desocupação do imóvel em 15 dias, inaudita altera parte, nas hipóteses elencadas no artigo 59, parágrafo 1º. No caso de despejo por falta de pagamento, a liminar pode ser concedida se a locação for desprovida de qualquer das garantias previstas no artigo 37 (caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento), por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
Para a concessão da liminar, o locador deve prestar caução no valor equivalente a três meses de aluguel. Essa caução visa garantir o ressarcimento do locatário caso a liminar seja revogada ou a ação seja julgada improcedente.
A Importância da Notificação Extrajudicial
Embora não seja um requisito obrigatório para a propositura da Ação de Despejo por Falta de Pagamento, a notificação extrajudicial do locatário e do fiador (se houver) é uma medida recomendável. A notificação formaliza a cobrança, constitui o devedor em mora e demonstra a boa-fé do locador na tentativa de resolução amigável do conflito. Além disso, a notificação pode acelerar o processo, pois comprova a prévia ciência do locatário sobre o débito.
A Responsabilidade do Fiador
O fiador é o garantidor do contrato de locação e responde solidariamente pelo pagamento dos aluguéis e encargos em atraso. Na Ação de Despejo cumulada com Cobrança, é fundamental incluir o fiador no polo passivo para garantir a satisfação do crédito. O advogado deve verificar a validade da fiança e a capacidade financeira do fiador antes de ajuizar a ação.
A Execução da Sentença de Despejo
Se a ação for julgada procedente e o locatário não desocupar o imóvel voluntariamente, o locador deverá requerer a expedição do mandado de despejo. O mandado será cumprido por oficial de justiça, que poderá requisitar força policial se necessário. É importante que o advogado acompanhe a diligência para garantir o fiel cumprimento da ordem judicial.
A Execução da Sentença de Cobrança
A sentença que condena o locatário e o fiador ao pagamento do débito constitui título executivo judicial. A execução da sentença deve seguir o rito previsto no Código de Processo Civil, com a penhora de bens dos devedores para a satisfação do crédito. O advogado deve realizar pesquisas patrimoniais para identificar bens passíveis de penhora, como imóveis, veículos e valores em contas bancárias.
Jurisprudência Relevante
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e dos Tribunais de Justiça estaduais é vasta e consolidada em relação ao despejo por falta de pagamento.
O STJ já pacificou o entendimento de que a purgação da mora deve abranger todos os encargos previstos no artigo 62, inciso II, da Lei do Inquilinato, sob pena de não afastar a rescisão do contrato. A Súmula 214 do STJ estabelece que "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu".
Os Tribunais de Justiça têm decidido reiteradamente que a falta de pagamento do aluguel e encargos é causa suficiente para a rescisão do contrato e decretação do despejo, independentemente do motivo alegado pelo locatário. A alegação de desemprego, doença ou dificuldades financeiras não exime o locatário da obrigação de pagar o aluguel.
Conclusão
A Ação de Despejo por Falta de Pagamento é um instrumento jurídico eficaz para a retomada do imóvel e a cobrança dos valores em atraso. O domínio da Lei do Inquilinato, do Código de Processo Civil e da jurisprudência consolidada é fundamental para a atuação do advogado na defesa dos interesses do locador. A adoção de medidas preventivas, como a notificação extrajudicial, e a elaboração de uma petição inicial clara e objetiva são essenciais para o sucesso da ação. A execução da sentença, tanto do despejo quanto da cobrança, exige diligence e proatividade do advogado na busca da satisfação do crédito.
Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.