Imóvel: Distrato Imobiliário

O distrato imobiliário é um tema recorrente na prática jurídica, com nuances e desafios específicos. Compreender suas regras, fundamentação legal e jurisprudência é essencial para advogados que atuam na área do Direito Imobiliário. Neste artigo, exploraremos os principais aspectos do distrato imobiliário, abordando desde a sua definição e previsão legal até as recentes inovações legislativas e o entendimento dos tribunais superiores.

O Que é o Distrato Imobiliário?

O distrato imobiliário, também conhecido como rescisão contratual, consiste no rompimento de um contrato de compra e venda de imóvel antes de sua quitação integral. Diversos motivos podem levar ao distrato, como a incapacidade financeira do comprador, o atraso na entrega da obra, defeitos no imóvel, entre outros.

É importante distinguir o distrato de outras figuras jurídicas, como a resolução por inadimplemento e a resilição unilateral. O distrato é a rescisão amigável, em que as partes concordam em extinguir o contrato. A resolução por inadimplemento ocorre quando uma das partes não cumpre com suas obrigações, dando causa à rescisão por parte da outra. Já a resilição unilateral, menos comum no âmbito imobiliário, é a rescisão por iniciativa de apenas uma das partes, mediante aviso prévio e, em alguns casos, pagamento de multa.

Fundamentação Legal

O distrato imobiliário é regulamentado por diversas normas, sendo as principais:

• Código Civil (Lei nº 10.406/2002):
• Art. 472: Estabelece que o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.
• Art. 473: Trata da resilição unilateral, que pode ocorrer nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita.
• Art. 474: Dispõe sobre a cláusula resolutiva, que opera de pleno direito nos casos de inadimplemento.
• Art. 475: Permite à parte lesada pelo inadimplemento pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
• Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018):
• Trouxe inovações significativas para o distrato imobiliário, estabelecendo regras mais claras e proporcionais para a devolução de valores em caso de rescisão por culpa do comprador.
• Definiu limites para a retenção de valores pelas construtoras, variando de acordo com o regime de afetação do empreendimento.
• Estabeleceu prazos para a devolução dos valores, bem como a possibilidade de cobrança de multa compensatória e comissão de corretagem.
• Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990):
• Aplica-se aos contratos de compra e venda de imóveis na planta ou em construção, protegendo o consumidor de cláusulas abusivas e garantindo o direito à informação clara e transparente.
• O art. 53 do CDC, que trata da nulidade de cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado, é frequentemente invocado em ações de distrato.

Jurisprudência Relevante

A jurisprudência tem papel fundamental na interpretação e aplicação das normas que regem o distrato imobiliário. Destacam-se os seguintes entendimentos.

Superior Tribunal de Justiça (STJ)

• Súmula 543: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."
• Retenção de Valores: O STJ pacificou o entendimento de que, em caso de rescisão por culpa do comprador em contratos firmados antes da Lei do Distrato, a construtora tem o direito de reter entre 10% e 25% dos valores pagos, a título de indenização por perdas e danos.
• Comissão de Corretagem: O STJ firmou a tese, em recurso repetitivo, de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (Tema 938).

Tribunais de Justiça (TJs)

• Os TJs têm aplicado as regras da Lei do Distrato aos contratos firmados após a sua vigência, observando os limites de retenção e os prazos de devolução estabelecidos na lei.
• Em relação aos contratos firmados antes da Lei do Distrato, os TJs têm seguido o entendimento do STJ, fixando o percentual de retenção entre 10% e 25%, de acordo com as peculiaridades do caso concreto.

Legislação Atualizada (até 2026)

A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) continua sendo o principal marco legal para o distrato imobiliário. No entanto, é importante acompanhar as decisões dos tribunais superiores, que vêm moldando a interpretação e aplicação da lei.

Além disso, tramitam no Congresso Nacional projetos de lei que propõem alterações na Lei do Distrato, como a ampliação dos prazos para devolução de valores em casos de força maior ou a revisão dos percentuais de retenção. É fundamental que o advogado se mantenha atualizado sobre o andamento desses projetos e suas possíveis implicações.

Dicas Práticas para Advogados

• Análise Contratual: Ao ser procurado por um cliente que deseja fazer o distrato, a primeira providência é analisar cuidadosamente o contrato de compra e venda. Verifique a data de assinatura, as cláusulas que tratam da rescisão, os percentuais de retenção e os prazos de devolução.
• Aplicação da Lei no Tempo: Identifique se o contrato foi firmado antes ou depois da entrada em vigor da Lei do Distrato (27/12/2018). Essa informação é crucial para definir as regras aplicáveis ao caso.
• Negociação Amigável: Tente sempre buscar um acordo amigável com a construtora ou incorporadora antes de ajuizar uma ação. O distrato extrajudicial pode ser mais rápido, econômico e menos desgastante para as partes.
• Notificação Extrajudicial: Caso a negociação não seja bem-sucedida, envie uma notificação extrajudicial à construtora, formalizando o pedido de distrato e estipulando um prazo para a devolução dos valores.
• Ação Judicial: Se a construtora se recusar a fazer o distrato nos termos da lei ou do contrato, o caminho será ingressar com uma ação judicial de rescisão contratual c/c devolução de valores.
• Atenção aos Prazos Prescricionais: O prazo prescricional para o ajuizamento da ação de distrato é, em regra, de 10 anos, nos termos do art. 205 do Código Civil.
• Provas: Reúna todas as provas necessárias para embasar a ação, como o contrato, os comprovantes de pagamento, as trocas de e-mails com a construtora e a notificação extrajudicial.

Conclusão

O distrato imobiliário é um tema complexo, que exige do advogado conhecimento profundo da legislação, da jurisprudência e das nuances do mercado imobiliário. A Lei do Distrato trouxe maior segurança jurídica para as relações entre compradores e construtoras, mas a análise casuística e a atuação estratégica do advogado continuam sendo essenciais para garantir os direitos dos clientes. Acompanhar as atualizações legislativas e as decisões dos tribunais superiores é fundamental para o exercício de uma advocacia de excelência na área do Direito Imobiliário.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.