Locação: Adjudicação Compulsória

A compra de um imóvel locado por parte do locatário é um negócio jurídico complexo que, não raro, enseja litígios e questionamentos. O cerne da questão reside na intersecção entre o direito de preferência do locatário e o direito de propriedade do locador, mormente quando este último aliena o bem a terceiros sem observar as formalidades legais. Nesses cenários, a adjudicação compulsória surge como instrumento jurídico vital para resguardar os interesses do locatário preterido. Este artigo propõe uma análise aprofundada da adjudicação compulsória no âmbito da locação, abordando seus requisitos, fundamentos legais, jurisprudência pertinente e aspectos práticos para a atuação do advogado.

O Direito de Preferência do Locatário

A base legal para a adjudicação compulsória na locação encontra-se no direito de preferência assegurado ao locatário pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). O artigo 27 estipula que, no caso de alienação do imóvel locado, o locatário tem preferência para adquiri-lo em igualdade de condições com terceiros. Essa preferência abrange o preço, as condições de pagamento e demais cláusulas do negócio.

Para que o direito de preferência seja exercido validamente, o locador deve notificar o locatário de forma expressa, clara e inequívoca, informando todas as condições do negócio, inclusive o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus sobre o imóvel e a eventual incidência de comissão de corretagem. A notificação deve ser realizada por escrito e mediante recibo ou aviso de recebimento (AR).

Prazos e Consequências da Preterição

O locatário dispõe do prazo decadencial de 30 dias, contados do recebimento da notificação, para manifestar, também por escrito e de forma inequívoca, sua aceitação integral da proposta. A inércia do locatário nesse prazo configura renúncia ao direito de preferência.

Se o locatário aceitar a proposta e, posteriormente, o locador desistir do negócio, este último responderá pelos prejuízos causados ao locatário, incluindo perdas e danos.

A preterição do locatário ocorre quando o locador aliena o imóvel a terceiro sem oferecer-lhe a oportunidade de exercer o direito de preferência ou quando o faz em condições mais vantajosas do que as oferecidas ao locatário. Nesses casos, o locatário preterido tem duas opções:

1. Reclamar perdas e danos: O locatário pode ajuizar ação indenizatória contra o locador, buscando o ressarcimento dos prejuízos sofridos em decorrência da preterição.
2. Haver o imóvel para si: O locatário pode requerer a adjudicação compulsória do imóvel, depositando em juízo o valor da venda e demais despesas do negócio.

A Adjudicação Compulsória na Locação

A adjudicação compulsória, no contexto da locação, é a ação judicial cabível para que o locatário preterido em seu direito de preferência obtenha a transferência compulsória da propriedade do imóvel para o seu nome.

Requisitos para a Adjudicação Compulsória

Para que a ação de adjudicação compulsória seja julgada procedente, o locatário deve preencher os seguintes requisitos:

1. Contrato de locação averbado: O contrato de locação deve estar averbado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente, pelo menos 30 dias antes da alienação a terceiro. A averbação confere publicidade ao contrato e oponibilidade perante terceiros. (Art. 33 da Lei nº 8.245/1991).
2. Preterição do direito de preferência: O locatário deve comprovar que o locador não lhe ofereceu a oportunidade de exercer o direito de preferência ou que o fez em condições menos vantajosas do que as oferecidas ao terceiro adquirente.
3. Depósito em juízo: O locatário deve depositar em juízo o valor da venda e demais despesas do negócio, no prazo de seis meses contados do registro da alienação no Cartório de Registro de Imóveis. O depósito deve ser integral e englobar o preço pago pelo terceiro, as despesas com a escritura, o registro e o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).

A Importância da Averbação do Contrato de Locação

A averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel é requisito essencial para o exercício do direito de preferência e para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória. A Súmula 332 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacifica o entendimento de que a averbação não é condição para a ação de indenização por perdas e danos, mas é indispensável para a adjudicação compulsória.

A averbação garante que o terceiro adquirente tenha ciência inequívoca da existência da locação e do direito de preferência do locatário. Se o contrato não estiver averbado, o terceiro adquirente é considerado de boa-fé e a venda é válida, restando ao locatário apenas a via indenizatória contra o locador.

Prazo Decadencial para Ajuizamento da Ação

A ação de adjudicação compulsória deve ser ajuizada no prazo decadencial de seis meses, contados do registro da escritura de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis. O decurso desse prazo sem o ajuizamento da ação acarreta a perda do direito de adjudicar o imóvel.

Jurisprudência Relevante

A jurisprudência pátria tem se debruçado sobre diversas questões controvertidas envolvendo a adjudicação compulsória na locação. Alguns dos principais entendimentos dos tribunais superiores:

• Necessidade de Averbação: O STJ reiteradamente decide que a averbação do contrato de locação no registro imobiliário é requisito inafastável para o exercício do direito de adjudicação compulsória. (Súmula 332 do STJ).
• Depósito Integral: O valor a ser depositado pelo locatário deve corresponder ao preço efetivamente pago pelo terceiro adquirente, acrescido das despesas inerentes ao negócio. A jurisprudência do STJ tem admitido, em casos excepcionais, que o depósito seja feito pelo valor declarado na escritura de compra e venda, se este for inferior ao valor real do negócio e o locatário não tiver como provar a simulação.
• Alienação de Parte Ideal: O direito de preferência não se aplica nos casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. (Art. 32 da Lei nº 8.245/1991). No entanto, o STJ firmou o entendimento de que a alienação de parte ideal do imóvel a terceiro, quando o locatário ocupa a totalidade do bem, enseja o direito de preferência e, consequentemente, a possibilidade de adjudicação compulsória daquela fração ideal.
• Pluralidade de Locatários: Havendo pluralidade de locatários, a preferência caberá ao locatário mais antigo e, se da mesma data, ao mais idoso. (Art. 30 da Lei nº 8.245/1991).

Dicas Práticas para Advogados

A atuação do advogado em casos de adjudicação compulsória na locação exige cautela, conhecimento aprofundado da legislação e da jurisprudência, bem como atenção aos prazos e formalidades processuais:

1. Análise Preventiva: Oriente seus clientes, tanto locadores quanto locatários, sobre a importância da averbação do contrato de locação no Cartório de Registro de Imóveis. Para o locatário, a averbação é a garantia do seu direito de preferência. Para o locador, a averbação evita litígios futuros e confere segurança jurídica à alienação do imóvel.
2. Notificação Adequada: Auxilie o locador na elaboração da notificação para o exercício do direito de preferência, certificando-se de que todas as condições do negócio (preço, forma de pagamento, ônus, etc.) estejam claramente descritas. A notificação deve ser enviada por meio que comprove o recebimento pelo locatário (AR, Cartório de Títulos e Documentos).
3. Atenção aos Prazos: Os prazos na Lei do Inquilinato são decadenciais e peremptórios. O locatário tem 30 dias para manifestar sua aceitação à proposta e seis meses, contados do registro da alienação, para ajuizar a ação de adjudicação compulsória. O descumprimento desses prazos acarreta a perda do direito.
4. Depósito em Juízo: O depósito do valor da venda e das despesas deve ser feito concomitantemente com o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória ou no prazo fixado pelo juiz. O depósito deve ser integral e atualizado monetariamente.
5. Produção de Provas: Na ação de adjudicação compulsória, a prova documental é fundamental. Reúna o contrato de locação averbado, as notificações trocadas entre as partes, a certidão de matrícula do imóvel com o registro da alienação a terceiro e os comprovantes do depósito em juízo.

Conclusão

A adjudicação compulsória na locação é um instrumento poderoso para a proteção do direito de preferência do locatário. No entanto, o seu exercício está condicionado a requisitos rigorosos, como a averbação prévia do contrato de locação e o ajuizamento da ação no prazo decadencial de seis meses, com o respectivo depósito do preço e despesas. A atuação diligente do advogado, aliada ao conhecimento atualizado da legislação e da jurisprudência, é essencial para garantir o êxito da demanda e a efetivação do direito do locatário à aquisição do imóvel locado.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.