A locação de imóveis em condomínio edilício apresenta particularidades que exigem atenção tanto do locador quanto do locatário, bem como dos profissionais do direito que atuam na área. A complexidade dessa modalidade de locação reside na intersecção entre as regras de locação, estabelecidas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), e as normas que regem a vida em condomínio, previstas no Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e, em menor escala, na Lei de Condomínios e Incorporações (Lei nº 4.591/1964).
A convivência em um condomínio edilício implica em direitos e deveres mútuos, que se estendem aos locatários, tornando essencial a compreensão profunda das responsabilidades de cada parte envolvida. Este artigo abordará as nuances da locação em condomínio edilício, com foco nas obrigações do locador e do locatário, na relação com o condomínio e nas particularidades das despesas condominiais.
A Relação entre Locador, Locatário e Condomínio
A relação jurídica na locação em condomínio edilício é tripartite, envolvendo o locador (proprietário do imóvel), o locatário (aquele que utiliza o imóvel) e o condomínio (representado pelo síndico). É importante destacar que o locatário não é condômino, mas sim um terceiro que usufrui da unidade autônoma.
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece as regras básicas da locação, enquanto o Código Civil (Lei nº 10.406/2002) regula as relações condominiais. A interação entre essas duas leis é fundamental para a compreensão das obrigações de cada parte.
Obrigações do Locador
O locador, como proprietário da unidade autônoma, é o responsável perante o condomínio pelas obrigações condominiais. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) prevê que o locador é obrigado a "pagar as despesas extraordinárias de condomínio" (art. 22, inciso X).
As despesas extraordinárias são aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, mas sim a obras ou reformas que interessam à estrutura integral do imóvel. Exemplos incluem pintura das fachadas, instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, substituição de elevadores e constituição de fundo de reserva.
O Código Civil (Lei nº 10.406/2002) corrobora essa obrigação, estabelecendo que "são deveres do condômino: [.] contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção" (art. 1.336, inciso I).
Obrigações do Locatário
O locatário, por sua vez, é obrigado a "pagar as despesas ordinárias de condomínio" (art. 23, inciso XII da Lei nº 8.245/1991). As despesas ordinárias são aquelas necessárias à administração e manutenção do condomínio, como salários dos funcionários, consumo de água e energia elétrica das áreas comuns, limpeza e conservação.
O locatário também deve observar as regras da convenção de condomínio e do regulamento interno. O Código Civil (Lei nº 10.406/2002) determina que "são deveres do condômino: [.] não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes" (art. 1.336, incisos II a IV).
Embora o locatário não seja condômino, ele está sujeito às mesmas regras de convivência, pois sua conduta afeta a coletividade. O descumprimento das normas condominiais pode gerar penalidades, como multas, que serão cobradas do locador, o qual, por sua vez, poderá repassá-las ao locatário, desde que previsto no contrato de locação.
A Responsabilidade pelo Pagamento das Despesas Condominiais
A distinção entre despesas ordinárias e extraordinárias é fundamental para a determinação da responsabilidade pelo pagamento. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) é clara ao atribuir ao locatário o pagamento das despesas ordinárias (art. 23, inciso XII) e ao locador o pagamento das despesas extraordinárias (art. 22, inciso X).
No entanto, a prática revela que a classificação de determinadas despesas pode gerar controvérsias. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem consolidado o entendimento de que a natureza da despesa define a responsabilidade pelo pagamento.
Por exemplo, a substituição de um elevador antigo por um novo é considerada despesa extraordinária, de responsabilidade do locador. Já a manutenção e reparo do elevador existente é considerada despesa ordinária, de responsabilidade do locatário.
O Fundo de Reserva
O fundo de reserva é uma arrecadação destinada a despesas imprevistas e emergenciais do condomínio. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece que "por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: [.] a constituição de fundo de reserva" (art. 22, parágrafo único, alínea 'g').
Portanto, a constituição do fundo de reserva é de responsabilidade do locador. No entanto, se o fundo de reserva for utilizado para custear despesas ordinárias, o locatário deverá repor o valor utilizado.
A Representação do Condomínio
O síndico é o representante legal do condomínio, cabendo-lhe a administração e a defesa dos interesses da coletividade. O Código Civil (Lei nº 10.406/2002) estabelece que "compete ao síndico: [.] representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns" (art. 1.348, inciso II).
O síndico é responsável por cobrar as despesas condominiais, tanto as ordinárias quanto as extraordinárias. A ação de cobrança deve ser direcionada ao proprietário da unidade autônoma, ou seja, ao locador.
O locatário, por sua vez, não tem legitimidade passiva para responder à ação de cobrança de despesas condominiais movida pelo condomínio, pois sua obrigação de pagar as despesas ordinárias é perante o locador, e não perante o condomínio.
Dicas Práticas para Advogados
- Análise cuidadosa do contrato de locação: Verifique se o contrato de locação discrimina claramente as despesas ordinárias e extraordinárias, bem como a responsabilidade pelo pagamento de cada uma delas.
- Atenção à convenção de condomínio: A convenção de condomínio pode conter regras específicas sobre a responsabilidade pelo pagamento de determinadas despesas, que devem ser observadas.
- Comunicação clara: Orientem seus clientes (locadores e locatários) sobre suas obrigações e direitos perante o condomínio, a fim de evitar conflitos e ações judiciais.
- Cobrança de despesas: Se o locatário deixar de pagar as despesas ordinárias, o locador deverá notificá-lo e, se necessário, ingressar com ação de despejo por falta de pagamento.
- Defesa do locatário: Se o locatário for cobrado por despesas extraordinárias, o advogado deverá demonstrar que a responsabilidade pelo pagamento é do locador.
Conclusão
A locação em condomínio edilício exige atenção às regras estabelecidas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e no Código Civil (Lei nº 10.406/2002). A clara distinção entre as obrigações do locador e do locatário, bem como a compreensão do papel do condomínio, são fundamentais para garantir uma relação harmoniosa e evitar conflitos judiciais. O acompanhamento das decisões jurisprudenciais, especialmente do STJ, é essencial para a correta interpretação e aplicação das normas que regem essa matéria.
Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.