A aquisição de um imóvel na planta é uma prática comum no mercado imobiliário brasileiro, oferecendo a perspectiva de um bem novo e, muitas vezes, com condições de pagamento facilitadas. No entanto, essa modalidade de negócio também envolve riscos e desafios, especialmente quando se trata da locação do imóvel ainda em fase de construção. Este artigo abordará os direitos do comprador de imóvel na planta no contexto da locação, com foco na legislação e jurisprudência atuais.
O Contrato de Promessa de Compra e Venda
O contrato de promessa de compra e venda é o instrumento jurídico fundamental na aquisição de imóvel na planta. Ele estabelece as obrigações das partes, incluindo o prazo de entrega, as condições de pagamento, as penalidades em caso de descumprimento e, crucialmente, as regras sobre a posse e a fruição do imóvel.
A Posse e o Direito de Fruição
O direito de fruição, que inclui a possibilidade de locar o imóvel, está intimamente ligado à posse. A posse, por sua vez, é transferida ao comprador no momento da entrega das chaves, após a conclusão da obra e a obtenção do Habite-se. Antes disso, o comprador detém apenas a expectativa de direito à posse, não podendo, em regra, usufruir do imóvel.
A Cláusula de Tolerância
A maioria dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta inclui uma cláusula de tolerância, que permite um atraso na entrega da obra, geralmente de 180 dias. Essa cláusula é considerada válida pela jurisprudência, desde que expressa e razoável. No entanto, o atraso que ultrapassa esse prazo configura inadimplemento contratual por parte da construtora.
Os Direitos do Comprador em Caso de Atraso na Entrega
Quando a construtora atrasa a entrega do imóvel além do prazo de tolerância, o comprador passa a ter direitos específicos, que visam compensar os prejuízos sofridos.
Indenização por Lucros Cessantes
O atraso na entrega do imóvel priva o comprador do direito de fruição, impedindo-o de locar o bem e obter renda. Essa privação configura dano material, que deve ser indenizado pela construtora sob a forma de lucros cessantes. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é pacífica no sentido de que os lucros cessantes são devidos a partir do término do prazo de tolerância até a efetiva entrega das chaves.
O Valor da Indenização
O valor da indenização por lucros cessantes é geralmente calculado com base no valor de locação do imóvel, que pode ser estimado por meio de avaliações de mercado. O STJ tem admitido a fixação da indenização em um percentual do valor do imóvel, geralmente entre 0,5% e 1% ao mês de atraso.
A Cumulação com a Multa Moratória
O STJ (Tema 970) estabeleceu que a multa moratória não pode ser cumulada com a indenização por lucros cessantes. Isso significa que o comprador deve optar por uma das duas formas de reparação. A escolha dependerá das circunstâncias do caso concreto, devendo-se avaliar qual a opção mais vantajosa.
O Dano Moral
O atraso na entrega do imóvel pode gerar abalos psicológicos e frustrações ao comprador, configurando dano moral. A jurisprudência tem admitido a condenação da construtora ao pagamento de indenização por dano moral em casos de atraso injustificado e prolongado. No entanto, é importante ressaltar que o dano moral não é presumido, devendo ser comprovado o efetivo abalo sofrido pelo comprador.
A Locação do Imóvel Antes da Entrega das Chaves
A possibilidade de locar o imóvel antes da entrega das chaves é uma questão controversa. A regra geral é que o comprador não pode locar o imóvel, pois não detém a posse. No entanto, existem exceções.
A Autorização da Construtora
Se o contrato de promessa de compra e venda autorizar a locação do imóvel antes da entrega das chaves, o comprador poderá fazê-lo. É importante que a autorização seja expressa e que as condições da locação sejam estabelecidas de forma clara.
A Locação de Fração Ideal
Em alguns casos, o comprador pode locar a fração ideal do terreno correspondente ao seu apartamento, mesmo antes da conclusão da obra. Isso pode ocorrer, por exemplo, se o terreno for utilizado para fins comerciais, como estacionamento. A possibilidade de locação da fração ideal dependerá das características do empreendimento e das regras do condomínio.
Dicas Práticas para Advogados
- Análise Criteriosa do Contrato: Antes de aconselhar um cliente que adquiriu imóvel na planta, é fundamental analisar cuidadosamente o contrato de promessa de compra e venda, prestando especial atenção à cláusula de tolerância, às penalidades em caso de atraso e às regras sobre a posse e a fruição do imóvel.
- Comprovação do Dano Moral: Se o cliente buscar indenização por dano moral, é importante reunir provas que demonstrem o efetivo abalo sofrido, como laudos médicos, atestados psicológicos, e-mails e mensagens que comprovem a frustração e o estresse causados pelo atraso.
- Avaliação do Valor de Locação: Para calcular a indenização por lucros cessantes, é importante obter avaliações de mercado do valor de locação do imóvel. Isso pode ser feito por meio de corretores de imóveis ou empresas especializadas em avaliação imobiliária.
- Acompanhamento da Jurisprudência: O Direito Imobiliário é uma área em constante evolução. É fundamental acompanhar as decisões dos tribunais, especialmente do STJ, para estar atualizado sobre as tendências jurisprudenciais.
Conclusão
A aquisição de imóvel na planta envolve riscos, especialmente no que se refere ao atraso na entrega da obra e à possibilidade de locação do bem. É fundamental que o comprador conheça seus direitos e busque orientação jurídica especializada para proteger seus interesses. O advogado, por sua vez, deve estar preparado para analisar cuidadosamente os contratos, reunir provas e acompanhar a jurisprudência para oferecer o melhor atendimento aos seus clientes.
Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.