Locação: REURB

A Regularização Fundiária Urbana (REURB), instituída pela Lei Federal nº 13.465/2017, representa um marco significativo no Direito Imobiliário brasileiro. Essa lei, com o intuito de promover a integração social, a segurança jurídica e o desenvolvimento urbano sustentável, introduziu mecanismos inovadores para a regularização de assentamentos urbanos informais. Dentre as diversas facetas da REURB, a interseção com o instituto da locação merece uma análise aprofundada, considerando as implicações práticas e jurídicas para locadores, locatários e profissionais do direito.

A REURB, em sua essência, busca regularizar a posse e a propriedade de imóveis em áreas urbanas consolidadas, reconhecendo o direito à moradia e conferindo segurança jurídica aos ocupantes. Essa regularização pode ocorrer de diversas formas, desde a titulação individual até a regularização do parcelamento do solo e da infraestrutura urbana. No contexto da locação, a REURB apresenta desafios e oportunidades peculiares, exigindo uma compreensão detalhada de suas nuances e implicações.

A Dinâmica da Locação em Áreas Sujeitas à REURB

A locação de imóveis em áreas sujeitas à REURB é uma realidade complexa, permeada por incertezas e peculiaridades. A informalidade que caracteriza esses assentamentos muitas vezes se reflete nas relações locatícias, com contratos verbais ou instrumentos particulares precários, que não oferecem a segurança jurídica necessária para ambas as partes.

A Lei nº 13.465/2017, ao instituir a REURB, não tratou especificamente da locação em áreas sujeitas à regularização. No entanto, a aplicação subsidiária da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e dos princípios gerais do Direito Civil é fundamental para nortear essas relações.

O Papel do Locador e do Locatário na REURB

A REURB pode ser deflagrada por iniciativa do poder público ou por requerimento dos próprios ocupantes. No caso de imóveis locados, a legitimidade para requerer a regularização pode ser motivo de controvérsia.

O locador, como titular do domínio ou possuidor com justo título, possui legitimidade para requerer a REURB. No entanto, a participação do locatário é crucial, especialmente na REURB-S (Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social), que visa beneficiar famílias de baixa renda. A comprovação da posse e da ocupação do imóvel pelo locatário pode ser essencial para o sucesso do processo de regularização.

Em situações onde o locador se recusa a promover a REURB, o locatário pode buscar a tutela jurisdicional para resguardar seus direitos, especialmente se a regularização for condição para a manutenção da posse ou para a obtenção de benefícios sociais. A jurisprudência tem reconhecido a legitimidade do locatário para requerer a REURB em casos excepcionais, desde que comprovada a inércia ou a recusa injustificada do locador.

Contratos de Locação em Áreas de REURB

A formalização dos contratos de locação em áreas sujeitas à REURB é fundamental para garantir a segurança jurídica das partes. A elaboração de contratos escritos, com cláusulas claras e precisas, que reflitam a realidade da ocupação e as expectativas das partes, é essencial.

É recomendável incluir cláusulas específicas sobre a REURB no contrato de locação, estabelecendo as responsabilidades de cada parte no processo de regularização, bem como as consequências em caso de sucesso ou fracasso da REURB. A clareza quanto à destinação do imóvel, ao valor do aluguel e aos prazos de vigência do contrato também é crucial.

Implicações Práticas da REURB na Locação

A REURB pode ter impactos significativos nas relações locatícias, tanto positivos quanto negativos. A regularização do imóvel pode valorizá-lo, o que pode refletir no valor do aluguel. Por outro lado, a REURB pode exigir investimentos em infraestrutura e adequações no imóvel, que podem ser repassados ao locatário ou assumidos pelo locador.

Valorização do Imóvel e Revisão do Aluguel

A regularização do imóvel, com a obtenção do título de propriedade e a regularização do parcelamento do solo e da infraestrutura, pode resultar em uma valorização significativa do bem. Essa valorização pode motivar o locador a buscar a revisão do valor do aluguel, com base na Lei do Inquilinato (art. 19).

No entanto, a revisão do aluguel deve ser pautada na boa-fé e no equilíbrio contratual. A valorização decorrente da REURB não deve ser repassada integralmente ao locatário, especialmente se a regularização foi fruto de esforços conjuntos ou se o locatário realizou benfeitorias no imóvel. A jurisprudência tem reconhecido a necessidade de ponderar os interesses das partes na revisão do aluguel em casos de valorização decorrente de obras públicas ou de regularização fundiária.

Despesas com a REURB e Responsabilidade das Partes

A REURB pode exigir o pagamento de taxas, emolumentos e despesas com projetos e obras de infraestrutura. A responsabilidade por essas despesas deve ser estabelecida no contrato de locação ou negociada entre as partes.

Na REURB-S, as despesas com a regularização são, em regra, custeadas pelo poder público. No entanto, na REURB-E (Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico), as despesas são de responsabilidade dos beneficiários. A divisão dessas despesas entre locador e locatário deve ser pautada na equidade e na proporcionalidade, considerando os benefícios auferidos por cada parte com a regularização.

Despejo e Manutenção da Posse

A REURB não é, por si só, causa de despejo. O locatário que cumpre suas obrigações contratuais tem o direito de permanecer no imóvel, mesmo durante o processo de regularização. No entanto, a REURB pode exigir a desocupação temporária ou definitiva do imóvel em casos excepcionais, como para a realização de obras de infraestrutura ou para a adequação do imóvel às normas urbanísticas.

Nesses casos, o locatário tem o direito de ser indenizado pelas benfeitorias realizadas e de receber assistência do poder público para a realocação, especialmente na REURB-S. A jurisprudência tem garantido a proteção do direito à moradia do locatário em processos de REURB, exigindo a prévia indenização e a garantia de alternativa habitacional em casos de desocupação compulsória.

Dicas Práticas para Advogados

A atuação do advogado em casos de locação em áreas sujeitas à REURB exige um conhecimento aprofundado da legislação pertinente, bem como sensibilidade para lidar com as complexidades sociais e jurídicas envolvidas:

1. Análise Detalhada do Caso: É fundamental analisar cuidadosamente a situação fática e jurídica do imóvel, verificando a existência de contrato de locação, a natureza da ocupação, o estágio do processo de REURB e as características da área.
2. Orientação Preventiva: O advogado deve orientar locadores e locatários sobre os riscos e oportunidades da REURB, auxiliando na elaboração de contratos de locação claros e precisas, que contemplem as peculiaridades da regularização fundiária.
3. Mediação e Conciliação: A mediação e a conciliação são ferramentas valiosas para solucionar conflitos entre locadores e locatários em áreas sujeitas à REURB, buscando soluções consensuais e equilibradas.
4. Acompanhamento do Processo de REURB: O advogado deve acompanhar de perto o processo de REURB, garantindo a defesa dos interesses de seu cliente e a observância dos princípios da legalidade e da publicidade.
5. Atualização Constante: A legislação e a jurisprudência sobre REURB e locação estão em constante evolução. O advogado deve manter-se atualizado para oferecer um serviço de excelência aos seus clientes.

Conclusão

A interseção entre a locação e a REURB apresenta desafios e oportunidades para locadores, locatários e profissionais do direito. A compreensão detalhada da legislação pertinente, a análise cuidadosa de cada caso concreto e a busca por soluções consensuais e equilibradas são fundamentais para garantir a segurança jurídica e a proteção dos direitos de todas as partes envolvidas. A REURB, quando conduzida de forma transparente e participativa, pode ser um instrumento poderoso para a promoção da justiça social e do desenvolvimento urbano sustentável, beneficiando tanto os proprietários quanto os ocupantes de áreas urbanas informais.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.