Registro: Direito de Preferência na Locação

O direito de preferência na locação imobiliária é um tema fundamental no Direito Imobiliário, com nuances que frequentemente geram dúvidas e litígios. A compreensão aprofundada desse instituto, desde sua base legal até as aplicações práticas, é crucial para advogados que atuam na área, garantindo a proteção dos interesses de seus clientes, sejam eles locadores ou locatários. Este artigo explora o direito de preferência, analisando sua natureza, os requisitos para sua incidência, as hipóteses de exclusão e as consequências de sua inobservância, com foco na legislação e jurisprudência atualizadas até 2026.

Natureza e Fundamento Legal do Direito de Preferência

O direito de preferência, também conhecido como preempção legal, confere ao locatário a prerrogativa de adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, caso o locador decida aliená-lo. Essa prerrogativa visa proteger o inquilino, que muitas vezes já estabeleceu sua moradia ou seu negócio no local, evitando os transtornos e custos de uma mudança forçada.

O fundamento legal do direito de preferência encontra-se na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), especificamente em seus artigos 27 a 34. O artigo 27 estabelece que "no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca".

Requisitos para o Exercício do Direito de Preferência

Para que o locatário possa exercer seu direito de preferência, alguns requisitos devem ser preenchidos:

1. Existência de Contrato de Locação: O direito de preferência pressupõe a existência de um contrato de locação válido e vigente.
2. Intenção de Alienação: O locador deve ter a intenção clara e inequívoca de alienar o imóvel locado.
3. Igualdade de Condições: O locatário deve estar disposto a adquirir o imóvel nas mesmas condições (preço, forma de pagamento, etc.) oferecidas por terceiros.
4. Notificação Prévia: O locador deve notificar o locatário sobre sua intenção de alienar o imóvel, informando as condições do negócio.

A Importância do Registro do Contrato de Locação

Um aspecto crucial para a efetividade do direito de preferência é o registro do contrato de locação no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). O artigo 33 da Lei do Inquilinato dispõe que "o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel".

O registro do contrato de locação, portanto, confere ao locatário a possibilidade de anular a venda a terceiros e adjudicar o imóvel para si, caso seu direito de preferência seja desrespeitado. Sem o registro, o locatário terá apenas o direito de pleitear indenização por perdas e danos contra o locador, não podendo reverter a venda.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é pacífica nesse sentido, exigindo o registro do contrato de locação como condição sine qua non para a adjudicação do imóvel pelo locatário preterido.

O Procedimento da Notificação

A notificação do locatário sobre a intenção de alienar o imóvel deve ser formal e inequívoca. A lei permite que a notificação seja judicial, extrajudicial ou por "outro meio de ciência inequívoca", mas a forma mais segura e recomendada é a notificação extrajudicial realizada por meio do Cartório de Registro de Títulos e Documentos.

A notificação deve conter, obrigatoriamente, as seguintes informações:

• Preço da venda;
• Forma de pagamento;
• Existência de ônus reais sobre o imóvel;
• Prazo para o locatário exercer seu direito de preferência (que, por lei, é de 30 dias).

A ausência de qualquer dessas informações, ou a sua imprecisão, pode invalidar a notificação e impedir a concretização da venda a terceiros.

O Prazo para Exercício do Direito de Preferência

O locatário tem o prazo de 30 (trinta) dias, a contar do recebimento da notificação, para manifestar de forma inequívoca sua aceitação da proposta (art. 28 da Lei nº 8.245/1991). O silêncio do locatário nesse prazo configura renúncia tácita ao direito de preferência.

Se o locatário aceitar a proposta, o locador fica obrigado a celebrar o negócio com ele. Caso o locador desista do negócio após a aceitação do locatário, ele será responsabilizado por perdas e danos, incluindo lucros cessantes (art. 29 da Lei nº 8.245/1991).

Hipóteses de Exclusão do Direito de Preferência

O direito de preferência não é absoluto e sofre exceções. O artigo 32 da Lei do Inquilinato estabelece que o direito de preferência não alcança os casos de:

• Perda da propriedade (ex: usucapião);
• Venda por decisão judicial;
• Permuta;
• Doação;
• Integralização de capital;
• Cisão, fusão e incorporação;
• Constituição da propriedade fiduciária e perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial.

Consequências da Inobservância do Direito de Preferência

Se o locador alienar o imóvel a terceiros sem respeitar o direito de preferência do locatário, este terá duas opções, dependendo do registro do contrato de locação:

1. Com o contrato registrado: O locatário poderá ajuizar ação de adjudicação compulsória no prazo de seis meses, a contar do registro da venda no CRI, depositando o preço da venda e demais despesas. O STJ, em recente julgado, reafirmou que o prazo decadencial de seis meses para a adjudicação se inicia com o registro da escritura de compra e venda no cartório competente.
2. Sem o contrato registrado: O locatário poderá ajuizar ação de indenização por perdas e danos contra o locador. Nesse caso, o locatário deverá provar o dano sofrido, o que pode ser um desafio na prática.

Dicas Práticas para Advogados

• Para advogados de locadores: Orientar o cliente a realizar a notificação do locatário de forma formal (preferencialmente via Cartório de Títulos e Documentos), com todas as informações exigidas por lei, e aguardar o decurso do prazo de 30 dias antes de concretizar a venda a terceiros. Aconselhar o cliente a incluir uma cláusula no contrato de compra e venda condicionando a eficácia do negócio à não manifestação do direito de preferência pelo locatário.
• Para advogados de locatários: Orientar o cliente a averbar o contrato de locação na matrícula do imóvel, garantindo assim o direito de adjudicação em caso de preterição do direito de preferência. Acompanhar a matrícula do imóvel periodicamente para verificar se houve alguma alienação sem a devida notificação. Em caso de notificação, analisar cuidadosamente as condições propostas e, se o cliente tiver interesse e condições de adquirir o imóvel, manifestar a aceitação de forma expressa e tempestiva.

Conclusão

O direito de preferência na locação é um instituto de grande relevância no Direito Imobiliário, exigindo atenção especial de advogados que atuam na área. A observância rigorosa dos requisitos legais, especialmente no que tange à notificação do locatário e ao registro do contrato de locação, é essencial para garantir a segurança jurídica das transações imobiliárias e evitar litígios prolongados e custosos. A atualização constante em relação à jurisprudência do STJ e demais tribunais é fundamental para a atuação eficaz na defesa dos interesses de locadores e locatários.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.