Registro: Regularização Fundiária Urbana

A Regularização Fundiária Urbana (REURB) surge como um instrumento crucial para a consolidação de cidades mais justas e ordenadas, garantindo segurança jurídica aos ocupantes de imóveis irregulares e promovendo o desenvolvimento urbano sustentável. A Lei nº 13.465/2017, marco legal da REURB, estabelece as diretrizes e procedimentos para a regularização de núcleos urbanos informais, com o objetivo de integrar essas áreas à cidade formal e garantir o direito à moradia digna.

Este artigo abordará os principais aspectos da REURB, desde seus conceitos fundamentais até as etapas do processo, com foco nas modalidades, requisitos e implicações jurídicas. Exploraremos também a jurisprudência relevante e apresentaremos dicas práticas para advogados que atuam na área.

Conceitos Fundamentais da REURB

A REURB é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado (Art. 9º da Lei nº 13.465/2017).

Para compreender a REURB, é essencial familiarizar-se com alguns conceitos-chave:

• Núcleo Urbano Informal: Aquele clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar a titulação de seus ocupantes (Art. 11, I, da Lei nº 13.465/2017).
• Núcleo Urbano Informal Consolidado: Aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos (Art. 11, III, da Lei nº 13.465/2017).
• Legitimação Fundiária: Forma originária de aquisição do direito de propriedade conferido por ato do poder público àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado (Art. 11, VII, da Lei nº 13.465/2017).
• Legitimação de Posse: Ato do poder público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da REURB, com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse (Art. 11, VI, da Lei nº 13.465/2017).

Modalidades de REURB

A Lei nº 13.465/2017 estabelece duas modalidades principais de REURB.

REURB de Interesse Social (REURB-S)

A REURB-S aplica-se a núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda (Art. 13, I, da Lei nº 13.465/2017). Nesta modalidade, o poder público assume a responsabilidade pela elaboração do projeto de regularização fundiária e pela implantação da infraestrutura essencial, além de isentar os beneficiários do pagamento de taxas e emolumentos.

REURB de Interesse Específico (REURB-E)

A REURB-E destina-se a núcleos urbanos informais ocupados por população que não se enquadra nos critérios de baixa renda (Art. 13, II, da Lei nº 13.465/2017). Nesta modalidade, os próprios ocupantes ou seus representantes legais são responsáveis por custear o projeto de regularização fundiária e a implantação da infraestrutura essencial.

O Procedimento da REURB

O processo de REURB envolve diversas etapas, desde o requerimento inicial até o registro da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). As principais etapas são:

1. Requerimento: O processo inicia-se com o requerimento da REURB pelos legitimados (ocupantes, poder público, associações de moradores, etc.).
2. Processamento Administrativo: O município analisa o requerimento, classifica a modalidade (REURB-S ou REURB-E), notifica os interessados e promove a busca por eventuais impugnações.
3. Elaboração do Projeto de Regularização Fundiária: Elaboração do projeto urbanístico, ambiental e jurídico, com a definição dos lotes, vias, áreas verdes e infraestrutura.
4. Aprovação do Projeto: O município aprova o projeto de regularização fundiária.
5. Emissão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF): Documento expedido pelo município que atesta a regularização do núcleo urbano informal e consolida os direitos reais dos ocupantes (Art. 41 da Lei nº 13.465/2017).
6. Registro da CRF no CRI: A CRF é levada a registro no Cartório de Imóveis competente, criando as novas matrículas dos lotes e registrando os direitos reais em nome dos beneficiários (Art. 42 da Lei nº 13.465/2017).

Jurisprudência e a Aplicação da Lei

A jurisprudência brasileira tem desempenhado um papel fundamental na interpretação e aplicação da Lei nº 13.465/2017, consolidando o entendimento sobre diversos aspectos da REURB.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por exemplo, já decidiu que a REURB é um instrumento de política urbana que visa à concretização do direito à moradia digna, devendo ser interpretada de forma a maximizar seus efeitos. O Tribunal também consolidou o entendimento de que a legitimação fundiária é forma originária de aquisição da propriedade, não estando sujeita ao Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Os Tribunais de Justiça estaduais também têm proferido decisões importantes sobre a REURB. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), por exemplo, já reconheceu a possibilidade de REURB em áreas de preservação permanente (APP), desde que observados os requisitos legais e garantida a mitigação dos impactos ambientais (Apelação Cível 1000555-44.2018.8.26.0405).

Dicas Práticas para Advogados

A atuação em processos de REURB exige do advogado conhecimento profundo da legislação, da jurisprudência e dos procedimentos administrativos e registrais. Algumas dicas práticas para advogados que atuam na área:

• Domine a Lei nº 13.465/2017: O conhecimento profundo da lei é essencial para a condução adequada do processo de REURB.
• Compreenda as diferenças entre REURB-S e REURB-E: A identificação correta da modalidade aplicável ao caso é fundamental para a definição das responsabilidades e custos do processo.
• Acompanhe a jurisprudência: A jurisprudência está em constante evolução, sendo fundamental acompanhar as decisões dos tribunais superiores e estaduais sobre a matéria.
• Trabalhe em equipe: A REURB é um processo multidisciplinar, que exige a atuação conjunta de advogados, engenheiros, arquitetos, topógrafos e assistentes sociais.
• Mantenha um bom relacionamento com o município e o CRI: A colaboração e o diálogo com os órgãos públicos são essenciais para o sucesso do processo.
• Seja transparente com seus clientes: Informe seus clientes sobre as etapas, prazos e custos do processo, bem como sobre os riscos e desafios envolvidos.

Legislação Atualizada (até 2026)

Embora a Lei nº 13.465/2017 seja o marco legal da REURB, é importante acompanhar as eventuais alterações legislativas que possam ocorrer até 2026. Acompanhar as discussões no Congresso Nacional e as normativas expedidas pelo Ministério das Cidades e pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) é fundamental para manter-se atualizado.

Conclusão

A Regularização Fundiária Urbana é um instrumento complexo e desafiador, mas essencial para a construção de cidades mais justas e ordenadas. A atuação do advogado nesse cenário é fundamental para garantir a segurança jurídica dos ocupantes de imóveis irregulares e a concretização do direito à moradia digna. O conhecimento profundo da legislação, da jurisprudência e dos procedimentos administrativos e registrais é essencial para o sucesso na atuação em processos de REURB.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.