A Regularização Fundiária Urbana (REURB), instituída pela Lei Federal nº 13.465/2017, representa um marco na legislação brasileira, oferecendo um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para integrar assentamentos irregulares ao contexto urbano. Este instrumento legal busca garantir o direito à moradia, previsto no artigo 6º da Constituição Federal de 1988, e promover a função social da propriedade, conforme o artigo 5º, inciso XXIII, da mesma Carta Magna. No entanto, a aplicação da REURB apresenta desafios e nuances, especialmente no que tange às operações de compra e venda de imóveis que se encontram em processo ou já passaram por essa regularização.
Neste artigo, exploraremos os meandros jurídicos da compra e venda de imóveis no contexto da REURB, analisando os requisitos, as implicações legais, a jurisprudência relevante e oferecendo dicas práticas para advogados que atuam na área de Direito Imobiliário.
Compreendendo a REURB e suas Modalidades
A REURB se divide em duas modalidades principais, com impactos distintos nas transações imobiliárias.
REURB-S (Social)
Destinada à regularização de núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, a REURB-S é aplicável em áreas onde a renda familiar per capita não ultrapasse o limite estabelecido em legislação municipal. A principal característica dessa modalidade é a isenção de custas e emolumentos para o primeiro registro do imóvel, conforme o artigo 13, inciso I, da Lei nº 13.465/2017.
REURB-E (Específica)
A REURB-E abrange os demais casos de regularização fundiária, ou seja, núcleos urbanos informais ocupados por população que não se enquadra nos critérios de baixa renda. Diferente da REURB-S, a REURB-E não prevê a isenção de custas e emolumentos, cabendo aos beneficiários arcar com os custos do processo de regularização e do registro do imóvel, nos termos do artigo 13, inciso II, da Lei nº 13.465/2017.
Implicações da REURB na Compra e Venda de Imóveis
A compra e venda de imóveis sujeitos à REURB exige atenção redobrada, pois a situação jurídica do bem pode variar consideravelmente dependendo do estágio do processo de regularização.
Imóveis em Processo de REURB
A venda de um imóvel em processo de REURB é possível, mas requer cautela. O comprador deve ser informado sobre a situação de irregularidade e os riscos inerentes ao processo, como a possibilidade de atrasos, exigências adicionais ou até mesmo a inviabilidade da regularização.
É fundamental que o contrato de compra e venda (promessa ou definitivo) contemple cláusulas específicas sobre a REURB, estabelecendo as responsabilidades de cada parte no processo, prazos e eventuais penalidades. A averbação do contrato no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) é crucial para garantir a publicidade e a segurança jurídica da transação.
Imóveis Regularizados pela REURB
Após a conclusão do processo de REURB e o respectivo registro no CRI, o imóvel passa a ter situação jurídica regular, podendo ser objeto de compra e venda de forma convencional. No entanto, é importante verificar se foram impostas restrições ou ônus ao imóvel durante o processo de regularização, como a necessidade de compensação ambiental ou a constituição de servidões.
Fundamentação Legal e Jurisprudência
A REURB é regida principalmente pela Lei Federal nº 13.465/2017, que estabelece as diretrizes e os procedimentos para a regularização fundiária urbana no Brasil. Além dessa lei, outros diplomas legais, como a Constituição Federal, o Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), também se aplicam às transações imobiliárias no contexto da REURB.
A jurisprudência sobre a REURB ainda está em desenvolvimento, mas já existem decisões relevantes que orientam a aplicação da lei. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por exemplo, já se manifestou sobre a possibilidade de usucapião de imóveis em processo de REURB, desde que preenchidos os requisitos legais. Os Tribunais de Justiça estaduais também têm proferido decisões sobre diversos aspectos da REURB, como a legitimidade para promover a regularização, a responsabilidade pelos custos e a validade de contratos de compra e venda firmados antes ou durante o processo.
Dicas Práticas para Advogados
Para atuar com segurança e eficiência em casos envolvendo compra e venda de imóveis sujeitos à REURB, os advogados devem:
- Análise Documental Criteriosa: Solicitar e analisar toda a documentação referente ao imóvel, incluindo a certidão de matrícula, os documentos do processo de REURB (se houver), os comprovantes de posse e eventuais contratos anteriores.
- Consultoria Preventiva: Orientar os clientes sobre os riscos e as implicações jurídicas da compra e venda de imóveis em processo de REURB, recomendando as medidas necessárias para mitigar esses riscos.
- Elaboração de Contratos Específicos: Redigir contratos de compra e venda que contemplem cláusulas claras e precisas sobre a REURB, estabelecendo as obrigações e os direitos de cada parte, bem como os procedimentos a serem adotados em caso de imprevistos.
- Acompanhamento do Processo de REURB: Acompanhar de perto o andamento do processo de REURB junto aos órgãos competentes (Prefeitura, CRI, etc.), mantendo o cliente informado sobre os avanços e as eventuais dificuldades.
- Atualização Constante: Manter-se atualizado sobre a legislação e a jurisprudência referentes à REURB, participando de cursos, seminários e eventos na área de Direito Imobiliário.
Conclusão
A REURB representa um avanço significativo na regularização fundiária no Brasil, mas sua aplicação prática exige conhecimento técnico e cautela, especialmente nas transações imobiliárias. A compra e venda de imóveis sujeitos à REURB requer análise documental criteriosa, elaboração de contratos específicos e acompanhamento constante do processo. Ao adotar essas medidas, os advogados podem garantir a segurança jurídica das transações e proteger os interesses de seus clientes, contribuindo para a efetividade da REURB e a promoção do direito à moradia.
Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.