A aquisição de um imóvel na planta é um passo importante na vida de muitos brasileiros, representando a realização de um sonho e um investimento significativo. No entanto, essa modalidade de compra exige atenção redobrada, pois envolve riscos e especificidades que podem gerar conflitos entre construtoras e compradores. O mercado imobiliário, dinâmico e em constante evolução, demanda que advogados especializados em Direito Imobiliário estejam atualizados com a legislação e a jurisprudência para garantir a proteção dos direitos de seus clientes.
Este artigo abordará os principais direitos do comprador de imóvel na planta, com foco na legislação atualizada, incluindo a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), e nas decisões recentes dos tribunais superiores, fornecendo um guia prático para advogados que atuam na área.
A Lei do Distrato e suas Implicações
A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, trouxe mudanças significativas para o mercado imobiliário, estabelecendo regras claras para a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis na planta. A principal alteração diz respeito à retenção de valores pela construtora em caso de desistência do comprador.
Antes da lei, a jurisprudência oscilava quanto ao percentual de retenção, gerando insegurança jurídica. A Lei do Distrato pacificou a questão, estabelecendo que, em caso de distrato por culpa do comprador, a construtora poderá reter até 25% dos valores pagos, caso o empreendimento não esteja sujeito ao regime de patrimônio de afetação. Se o empreendimento estiver sujeito a esse regime, a retenção poderá ser de até 50% dos valores pagos.
A Importância do Patrimônio de Afetação
O patrimônio de afetação, instituído pela Lei nº 10.931/2004, é um mecanismo de proteção ao comprador de imóvel na planta. Ao afetar o patrimônio do empreendimento, a construtora separa os recursos financeiros e os bens destinados à construção daquele projeto específico, garantindo que eles não sejam utilizados para o pagamento de dívidas da empresa ou para a construção de outros empreendimentos.
Essa segregação de patrimônio traz maior segurança para o comprador, pois, em caso de falência ou recuperação judicial da construtora, os recursos afetados ao empreendimento não poderão ser penhorados para pagamento de credores da empresa, sendo destinados exclusivamente à conclusão da obra.
Atraso na Entrega da Obra e seus Efeitos
O atraso na entrega da obra é um dos problemas mais comuns enfrentados pelos compradores de imóveis na planta. A Lei do Distrato estabelece que a construtora tem um prazo de tolerância de até 180 dias corridos para a entrega do imóvel, desde que expressamente previsto no contrato.
Indenização por Atraso
Se a construtora não entregar o imóvel no prazo estipulado, o comprador terá direito a indenização por lucros cessantes, que corresponde ao valor que ele deixou de ganhar com a locação do imóvel durante o período de atraso. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento de que a indenização por lucros cessantes é devida independentemente de o comprador ter intenção de alugar o imóvel ou de ter sofrido prejuízo efetivo.
Além dos lucros cessantes, o comprador também poderá pleitear indenização por danos morais, caso o atraso na entrega da obra cause transtornos e aborrecimentos que ultrapassem o mero dissabor. No entanto, a jurisprudência do STJ tem sido restritiva na concessão de indenização por danos morais em casos de atraso na entrega da obra, exigindo a comprovação de que o atraso causou prejuízo moral efetivo ao comprador.
Rescisão por Atraso
Se o atraso na entrega da obra ultrapassar o prazo de tolerância de 180 dias, o comprador terá direito de rescindir o contrato por culpa da construtora. Nesse caso, ele terá direito à devolução integral de todos os valores pagos, acrescidos de juros e correção monetária, além da multa compensatória prevista no contrato ou, na sua falta, da multa estabelecida na Lei do Distrato (1% do valor pago por mês de atraso).
Vícios e Defeitos na Obra
Outro problema frequente na compra de imóveis na planta são os vícios e defeitos na obra. A construtora é responsável por garantir a qualidade da obra e a segurança do imóvel por um prazo de cinco anos, a contar da entrega das chaves, conforme o artigo 618 do Código Civil.
Prazo para Reclamação
Se o comprador identificar vícios aparentes no imóvel, ele deverá reclamar à construtora no prazo de 90 dias, a contar da entrega das chaves. Se os vícios forem ocultos, o prazo de 90 dias começará a contar a partir do momento em que o defeito for constatado.
Responsabilidade da Construtora
A construtora será responsável por reparar os vícios e defeitos na obra, independentemente de culpa. Se a construtora se recusar a reparar os defeitos, o comprador poderá exigir a reparação judicialmente, pleiteando também indenização por perdas e danos.
Dicas Práticas para Advogados
- Análise do Contrato: Antes de assinar o contrato, o advogado deve analisar minuciosamente as cláusulas referentes ao prazo de entrega, ao prazo de tolerância, às penalidades por atraso, à retenção de valores em caso de distrato e à responsabilidade da construtora por vícios e defeitos na obra.
- Acompanhamento da Obra: O advogado deve orientar o cliente a acompanhar o andamento da obra e a registrar as eventuais irregularidades, como atrasos, vícios e defeitos, para embasar futuras ações judiciais.
- Notificação Extrajudicial: Em caso de problemas com a construtora, o advogado deve enviar uma notificação extrajudicial para formalizar a reclamação e tentar solucionar o conflito de forma amigável.
- Ação Judicial: Se as tentativas de acordo extrajudicial não forem bem-sucedidas, o advogado deverá ajuizar a ação judicial cabível, pleiteando os direitos do cliente, como rescisão do contrato, devolução de valores, indenização por lucros cessantes e danos morais, e reparação de vícios e defeitos na obra.
Jurisprudência Relevante
- Súmula 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."
- ** (STJ):** O STJ firmou o entendimento de que a cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega da obra é válida, desde que expressamente prevista no contrato.
- ** (STJ):** O STJ decidiu que o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, em caso de rescisão do contrato por culpa da construtora, mesmo que o contrato preveja retenção de valores.
Conclusão
A compra de um imóvel na planta exige cuidado e atenção do comprador, e a assessoria jurídica especializada é fundamental para garantir a proteção de seus direitos. A Lei do Distrato e a jurisprudência dos tribunais superiores estabelecem regras claras para a rescisão de contratos, o atraso na entrega da obra e a responsabilidade da construtora por vícios e defeitos, proporcionando maior segurança jurídica para as partes envolvidas. Advogados que atuam na área de Direito Imobiliário devem estar atualizados com a legislação e a jurisprudência para oferecer um serviço de qualidade e defender os interesses de seus clientes com eficácia.
Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.